Financiamento imobiliário exige seguro habitacional? Entenda regras e custos

O seguro habitacional segue em trajetória de expansão, acompanhando o aquecimento do mercado imobiliário. Segundo a CNseg (Confederação Nacional das Seguradoras), a projeção de crescimento dessa modalidade é de 10,2% em 2026.

Entre janeiro e setembro de 2025, o produto registrou alta de 12,2%, totalizando R$ 5,9 bilhões arrecadados. A projeção leva em consideração os lançamentos imobiliários, que tiveram uma alta de 25,2% entre janeiro e agosto de 2025, impulsionados pelo programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, que tiveram aumento de 29,1% nesse período.

Mas o que é esse seguro e por que ele ganha tanto destaque? Para entender, é essencial diferenciar o seguro habitacional do residencial.

O habitacional é básico e obrigatório em financiamentos: foca na quitação da dívida em caso de morte ou invalidez permanente do mutuário (responsável pelo pagamento das parcelas) — para proteger o banco e a família — e em danos físicos graves ao imóvel, como incêndio, raio ou explosão (para preservar a garantia do imóvel).

Já o residencial é opcional, mais amplo e protege o conteúdo da casa — móveis, eletrodomésticos e bens pessoais — contra roubo, vendaval, danos elétricos e oferece serviços como chaveiro ou eletricista.

Obrigatório no financiamento: sim, mas com escolha possível

Sim, o seguro habitacional é obrigatório em financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), usado na maioria das compras de imóveis no Brasil.

Nos financiamentos com alienação fiduciária (em que a garantia da dívida é o próprio imóvel), não é lei, mas é exigido no contrato — e quase universal na prática.

“A imposição de seguradora específica caracteriza venda casada, prática vedada pelo Código de Defesa do Consumidor”, explica Lucas Bettim, especialista em direito imobiliário, sócio do Benites Bettim Advogados.

Porém, na prática, segundo Porcel, os bancos criam barreiras: oferecem apenas duas ou três seguradoras pré-aprovadas e, se você insistir em outra, podem negar o crédito sem justificativa clara (“simplesmente falar que não”), atrasar a análise ou rejeitar a apólice por “incompatibilidade”.

Como funciona e quanto custa?

O cliente é informado sobre a contratação do seguro no momento da solicitação do financiamento imobiliário, uma vez que se trata de um produto de caráter obrigatório.

Conforme determina a legislação vigente, as instituições financeiras devem apresentar ao consumidor ao menos duas opções de seguradoras, garantindo a possibilidade de escolha daquela que melhor se adequa às suas necessidades.

“A precificação do seguro habitacional não considera a localização geográfica do imóvel, como CEP ou bairro, sendo baseada exclusivamente em suas características construtivas. Ainda assim, outros fatores exercem influência direta sobre o valor do seguro, entre eles: o montante financiado, o valor total do imóvel, o prazo do financiamento e a idade do mutuário.”— esclarece Rodrigo Valença, CEO da Caixa Residencial

O que cobre e o que não cobre

O seguro habitacional cobre morte e invalidez permanente (MIP) do segurado e/ou de danos físicos ao imóvel (DFI).

Na proteção por Morte e Invalidez Permanente (MIP), não há indenização em casos de suicídio ocorridos nos primeiros dois anos de vigência do financiamento. Já na cobertura de Danos Físicos ao Imóvel (DFI), não estão contemplados danos decorrentes de desgaste natural, falta de manutenção ou vícios de construção, afirma Valença, da Caixa Residencial.

Para mais proteção, Valença recomenda optar pelo residencial integrado, com parcelas no financiamento. A modalidade oferece coberturas adicionais para:

Móveis e utensílios domésticos.

Equipamentos eletrônicos e eletrodomésticos.

Danos causados por incêndio, roubo, vendaval, entre outros riscos que afetam o conteúdo da residência.

Cláusulas abusivas e como recorrer

Apólices podem ter abusos, como exclusões vagas, limites baixos de indenização, prazos curtos para sinistro (ocorrência do risco previsto no contrato de seguro) ou negativas por doença preexistente sem má-fé. Elas são nulas pelo Código de Defesa do Consumidor; a interpretação favorece o cliente em ambiguidades.

Segundo os especialistas, se a seguradora negar sinistro o primeiro passo é buscar a via administrativa, exigindo da seguradora justificativa formal e fundamentada. Em seguida, é possível abrir uma reclamação na Susep (Superintendência de Seguros Privados) — orgão federal que fiscaliza o setor de seguros — ou Procon.

“Não havendo solução, a questão pode ser levada ao Judiciário, onde se discute não apenas o reconhecimento da cobertura securitária, mas também a indenização integral do sinistro e, conforme o caso, a reparação por danos morais”, afirma Bettim.