Empréstimo com garantia imobiliária: como funciona este modelo?

É muito importante tentar reduzir o endividamento mensal e buscar uma quantia que não coloque em risco sua segurança financeira

O Banco Central pretende injetar cerca de R$ 500 bilhões da economia destravando o empréstimo com garantia imobiliária. A ideia é elaborar medidas que reduzam a burocracia e os custos com a avaliação do imóvel e as despesas de cartório, que hoje ficam em torno de R$ 7 mil e R$ 8 mil reais.

Com as medidas, que deverão ser anunciadas em breve, o consumidor passa a ter mais facilidade no chamado home equity, uma forma de crédito pouco difundida no Brasil, mas bastante popular no exterior.

A expectativa é que a modalidade, que hoje responde por cerca de 3% do PIB nacional (Produto Interno Bruto), alcance 10% em 8 ou 10 anos e até 20% nos próximos 20 anos.

Juros ainda mais baixos para altos valores a longo prazo

Apesar de pouco difundido no Brasil, o empréstimo com garantia imobiliária é uma forma de conseguir uma grande soma em dinheiro com o que talvez sejam os menores juros do mercado.

Justamente por isso é uma forma de financiamento pouco divulgada pelos bancos, ainda que todos eles a aceitem. A ideia do Banco Central é aumentar as facilidades reduzindo ainda mais os juros e agilizando o processo, reduzindo, inclusive, a burocracia.

Apesar dos juros baixos, para os bancos o empréstimo com garantia imobiliária é um bom negócio. Como o imóvel serve de garantia para um crédito que pode chegar a 50% do seu valor, não há risco de inadimplência.

Assim, como a taxa de risco é menor e a operação é mais segura, são menores também os juros, que hoje podem ser encontrados por até 1% ao mês e prazo de até 20 anos para pagar.

Planejamento evita imprevistos

Para Carlos Gois, diretor da CAD Assessoria Imobiliária, o empréstimo com garantia imobiliária é ideal para quem busca levantar capital de giro para a empresa, recursos para uma expansão, reorganização financeira (quitar todas as dívidas com juros maiores e centralizar nessa modalidade) ou até mesmo investir em projetos pessoais, como viagens ou a realização de cursos, por exemplo.

No entanto, como qualquer outra operação de financiamento ou compra e venda, deve haver um planejamento. Afinal, ainda que vantajoso, há o risco de perder o imóvel em caso de inadimplência. Além disso, há, sim, uma análise de crédito, já que mesmo com o imóvel como garantia é preciso comprovar renda.

Por isso, segundo o especialista, o planejamento de quem deseja contratar um refinanciamento deve ser minucioso:

“Assim, nenhum imprevisto financeiro o impedirá de continuar quitando as parcelas com juros menores. A dica é não comprometer mais de 30% da renda mensal disponível”, afirma Gois.

Gois reitera que é muito importante tentar reduzir o endividamento mensal e buscar uma quantia que não coloque em risco a segurança financeira .

“A ideia é não contratar mais do que conseguirá pagar e comparar o custo final com o benefício gerado. O interessado deve fazer a análise e considerar os custos de contratação na taxa mínima de atratividade. Pode ser vantajoso se a pessoa tiver um retorno maior do que a alavancagem", afirma o diretor da CAD Assessoria Imobiliária.

Taxa do PIB é uma das menores da América Latina

Comparada à de outros países, a taxa atual de 3% do PIB brasileiro é muito pequena, mesmo entre os latinos. No México e no Chile, por exemplo, o empréstimo com garantia imobiliária corresponde a 10% e 14%, respectivamente.

Isso sem falar em países como Japão (33%) e a Alemanha (51%) - ou mesmo a Austrália, onde o home equity chega a 82% do PIB.

No Brasil o índice baixo pode ser explicado por 3 fatores. Um deles é a burocratização e os custos de avaliação do imóvel e do próprio processo, justamente os pontos que o Banco Central pretende atacar.

Outro fator é a pouca divulgação pelos bancos, que acabam focando os financiamentos nos empréstimos a curto prazo, como os pessoais. Apesar do risco maior, os juros também são maiores e o tempo de retorno reduzido.

O terceiro fator é uma certa confusão dos consumidores com a hipoteca, que na verdade é bem diferente do empréstimo com garantia imobiliária.

Vantagens do empréstimo com garantia imobiliária

Basicamente, a diferença entre o empréstimo com garantia imobiliária e a hipoteca está no contrato feito entre a financeira e o cliente.

Na hipoteca, o imóvel dado como garantia permanece em nome do proprietário, o que dificulta bastante a tomada do imóvel pela financeira em caso de inadimplência.

É preciso que haja uma decisão judicial, o que pode levar anos e ser pouco rentável para a empresa. Por isso, hoje a maioria dos bancos não pera mais com hipoteca.

Já no empréstimo com garantia de imóvel a propriedade é transferida para a financeira até o final do contrato, caracterizando uma alienação fiduciária. O dono, no entanto, se mantém com a posse direta do imóvel e pode continuar morando nele – e até alugar ou vender se quiser.

Depois que a dívida estiver quitada a propriedade volta para seu nome através de um processo extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis.

Para vender o imóvel dado como garantia de empréstimo, ou o proprietário quita a dívida ou o comprador assume o débito, tudo com contrato registrado em cartório.

Outra vantagem é que o imóvel, que pode ser residencial ou comercial, não precisa estar quitado para ser usado como garantia.