Promessa de compra e venda de imóvel na planta

Inicialmente, a construtora escolhida deve ser aquela com uma boa reputação, que cumpre seus prazos e obrigações. Deve-se verificar também no cartório de registro de imóveis a matrícula mãe do empreendimento, para que se possa verificar a existência do registro da incorporação e se a construtora que está lhe vendendo o imóvel é realmente a proprietária, de modo a evitar possível fraude.

Aponta-se que é obrigatório a existência de um memorial de incorporação, que pode ser requerido ao corretor ou á própria construtora. A Lei de Incorporação (Lei nº 4.591/1964) em seu Artigo 32, exige que o incorporador somente negocie sobre unidades autônomas após ter arquivado uma série de documentos ali previstos, quinze ao total, no cartório de registro de imóveis. Dentre eles encontram-se a prova da propriedade do terreno; projeto de construção aprovado na Prefeitura e a descrição do acabamento e material utilizado na construção.

Importante atentar-se também para a metragem do imóvel, já que a existência de uma pequena diferença é permitida, mas segundo o artigo 500, § 1º do Código Civil essa diferença pode ser de até 5% na metragem total do imóvel. Evidentemente, o que ultrapassar isso estará sujeito à indenização.

Outra questão importante é a atualização monetária das parcelas mensais, anuais, chaves e de financiamento do saldo devedor. Em geral, o índice utilizado é sempre o INCC (em alguns casos pode aparecer o CUB) durante as obras, e após a obtenção do “habite-se”, o índice normalmente passa para o IGP-M com acréscimo de juros de mora de 1% ao mês.

Cumpre apontar acerca do distrato, que foi instituída a Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Uma das alterações previu medida importante na transparência da negociação, que é a obrigatoriedade de se incluir um quadro resumo nos contratos com as principais condições nele constantes. Tal alteração prevê ainda o prazo de tolerância de 180 dias corridos para a entrega do imóvel contados da data acertada, ultrapassado esse prazo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução, corrigidos com base no índice contratualmente estabelecido.

Por fim, é de suma importância que haja o registro do Contrato de Promessa de Venda e Compra no cartório de registro de imóveis competente, a fim de tornar a compra pública e evitar reclamações de terceiros interessados.

Jessica Rodrigues Duarte, Bacharel em Direito, colaboradora do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.