Qual é o financiamento certo para você?

Goiânia, janeiro de 2018 - O mercado imobiliário está comemorando o anúncio da Caixa Econômica Federal (CEF), que retornou com a linha de financiamento habitacional Pró-Cotista, que havia sido suspensa pelo governo federal ano passado. Nesta nova etapa,foram liberados R$ 4 bilhões para quem procura imóveis de R$ 190 mil a R$ 800 mil, um montante menor do que aportes anteriores, mas há novidades positivas como a elevação de 50% para 70% o limite de financiamento para imóveis usados e a manutenção de 80% para compra de imóveis novos e prontos. Os juros que variam de 8,85% ao ano a 7,85%, só não são inferiores às do programa Minha Casa Minha Vida.

“O anúncio certamente está estimulando que mais consumidores retomem o projeto da aquisição da casa própria”, observa o diretor da URBS RT Lançamentos Imobiliários especializado na área de financiamentos, Anderson Andreoli. Ele explica que a medida já é uma repercussão da queda da taxa de juros Selic no País, que estava fixada em 14,25% desde julho de 2015 e veio caindo gradativamente, até chegar a 7% no final de 2017, a menor desde 1986. Em sua avaliação, o montante disponibilizado pela CEF para a linha é pequeno frente à demanda, mas os juros de outras linhas devem cair também.

Andreoli lembra que, independente da linha Pró-Cotista, é importante que o consumidor em fase de pesquisa de imóveis conheça as demais linhas de financiamento imobiliário disponibilizadas pelas instituições financeiras, o que inclui os bancos privados que podem aplicar 65% dos recursos da poupança de seus clientes na moradia. “A diferença de taxas entre um banco e outro pode chegar a 40%”, diz o especialista.

Conheça as principais linhas de financiamento disponíveis no momento

Linha Pró-Cotista

Trabalhador com renda familiar a partir de R$ 7 mil é o perfil desta linha. Os recursos são provenientes do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e por isso o pretenso comprador precisa ter carteira assinada ou 10% do valor do imóvel em FGTS para ser abatida no saldo devedor. Os imóveis podem variar de R$ 190 mil a R$ 800 mil. Se for usado é possível financiar até 70% do bem, e 80% se for novo. Os juros que variam de 8,85% ao ano a 7,85%, só não são inferiores às do programa do governo.

É importante lembrar, de acordo com Andreoli, que quem quiser obter o financiamento, não pode ser proprietário de imóvel no município onde mora ou trabalha, nem ter financiamento no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em qualquer parte do País. O Banco do Brasil também possui linha de crédito Pró- Cotista, e segue as mesmas regras da Caixa.

A dica de Andreoli para quem se encaixa nesse perfil e está em busca da casa própria, é primeiramente procurar um bom corretor de imóveis que vai indicar um correspondente para primeiro fazer a análise de crédito. O segundo passo é procurar o imóvel que se enquadra no valor que o banco liberou. “É importante seguir essa ordem. Quando o crédito já está aprovado, fica mais simples definir os empreendimentos que se encaixam e finalizar a aquisição”.

Minha Casa Minha Vida - Faixa 2

Atualmente o financiamento habitacional mais conhecido do mercado é do programa Minha Casa Minha Vida, lançado pelo governo federal há oito anos. O contrato pode ser feito tanto pela Caixa Econômica quanto pelo Banco do Brasil, em Goiânia, atende famílias com renda de até R$ 2351 a R$ 6.500, permite o uso do FGTS de todos que moram na casa, assim como a soma dos salários para comprovação de capacidade financeira. Além disso, o governo também dá um subsídio de até R$17 mil. A taxa de juros chega, no máximo, a 8%. O imóvel pode ser novo ou usado e pode chegar, no máximo, a R$ 190 mil em Goiânia. Se estiver na região metropolitana, o imóvel tem de custar no máximo R$ 180 mil, ou R$ 95 mil se estiver no interior do Estado.

Minha Casa Minha Vida - Faixa 1,5

Em 2016, o governo federal regulamentou essa modalidade, voltada para famílias que com renda mensal bruta limitada entre R$1.400 a R$ 2.350, os juros chegam a 4,5% e o subsídio pode alcançar R$ 37 mil. Foi uma oportunidade de incluir esse perfil um público que antes não era contemplado pelo mercado.

“Famílias com filhos tem mais chances de conseguir o subsídio máximo”, explica Fernando Salomão, gestor regional de vendas da MRV. Em Goiânia, a MRV foi pioneira na oferta dessa modalidade e já está em seu quarto lançamento. “A procura é grande porque o déficit habitacional é ainda nessa faixa de renda e, inclusive, a velocidade de vendas é maior do que na faixa 2 do MCMV”, diz.

Para ser enquadrado nessa faixa, o imóvel tem de ser novo e custar até R$ 128 mil em Goiânia. A renda familiar não pode ser superior a três salários mínimos. O interessado não pode ter imóvel em seu nome e nem ter sido beneficiado por nenhum programa de habitação social do governo.

Minha Casa Minha Vida - Faixa 1,0

Para as famílias que têm renda mensal bruta até R$ 1.800, o Minha Casa, Minha Vida pode custear até 90% do valor do imóvel, que também conta com subsídio do Governo do Estado. O restante é dividido em até 120 meses (10 anos), com parcela mínima de R$ 80,00 e máxima de R$ 270,00. Essa é a faixa 1 do programa que, em Goiás, é operado pela Agência Goiana de Habitação (AGEHAB).

SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

O SBPE é a maior fonte de recurso de financiamento imobiliário no Brasil, e origina-se dos rendimentos das poupanças dos clientes de cada banco, seja público ou da rede particular. Com a alta da taxa Selic, desde 2015, o volume de depósitos em poupança baixou e, com isso, os recursos para o financiamento imobiliário também. Mas, com o novo panorama de taxa Selic a 7%, a expectativa é que os recursos tornem-se fartos novamente. Em 2017 o saldo fechou em R$ 563.742 milhões, de acordo com a Associação Brasileira de Crédito em Poupança (Abecip).

Andreoli explica que o SBPE viabiliza linhas de crédito nos bancos governamentais e privados para quem já tem imóvel próprio e está fazendo uma segunda aquisição ou que possui renda familiar superior a R$ 7 mil ou não se encaixa nas demais condições estabelecidas nos programas de governo. Para esse público, a dica do especialista é pesquisar as taxas oferecidas, pois existe aí a competitividade entre as instituições. “Assim como nos demais financiamentos, o ideal é validar o crédito e depois procurar o imóvel mais adequado”, orienta.

Ele acrescenta que outra vantagem desta linha é a possibilidade de fazer a portabilidade do financiamento para bancos que estiverem oferecendo taxas menores. É que está em vigor a Resolução 4.292 do Banco Central, de 2013, que permite a portabilidade de crédito. “No Brasil, a portabilidade já é amplamente usada nos mercados de telefonia fixa e móvel, o que possibilita um maior poder de negociação aos clientes destes serviços. Mas o que poucos sabem, e por isso poucos usam, é que esse conceito se estende também aos serviços de operação de crédito das instituições bancárias, como empréstimos e financiamentos”, explica o especialista.

Andreoli pondera que existem regras para a mudança, mas ela é possível e benéfica para consumidor que, ao longo do tempo, tem a possibilidade de migrar para outro banco caso outra instituição passe a oferecer taxas mais atrativas. “A diferença de 1% em um financiamento de R$ 200 mil gera uma queda de parcela de R$ 2 mil para R$ 1,7 mil”, exemplifica o especialista que está, neste momento, assistindo um cliente que está em processo de portabilidade de crédito. “Ele está saindo de um juro de 11,5% para algo em torno de 9%”, informa.