Em tempos de crise, imóveis se sobressaem como garantidor de dívidas bancárias

Fortemente impactados pela grave crise econômica causada pelo novo coronavírus, famílias e empresas quase triplicaram o volume de pedidos de crédito com garantia em imóvel próprio em abril, na comparação com março. É o que aponta levantamento feito pela plataforma Credihome, especializada em empréstimos com lastro imobiliário. Em fevereiro e em março, foram solicitados, em média, R$ 2 milhões em contratos de empréstimo. Já em abril, um mês após as primeiras medidas de isolamento social, esse volume subiu para R$ 5,3 milhões, segundo a Credihome.

No cenário de forte insegurança econômica que se tem pela frente, em que analistas falam numa queda de até 7% do PIB brasileiro, conseguir crédito para se estabelecer ou manter um mínimo de liquidez não é tarefa fácil, mesmo com o país praticando uma taxa oficial de juros a 2,25%, a menor da história. “As incertezas econômicas, não só no Brasil mas em todo o mundo, são enormes e o mercado de crédito bancário nunca caminhou bem em ambientes de dúvida. A lógica é simples: os bancos sabem que a grande maioria das pessoas e empresas não conseguirão honrar seus compromissos e, nesta situação, o crédito será sempre mais caro e difícil, independente da queda da taxa básica de juros”, explica Cidinaldo Boschini, especialista em ativos estressados (créditos concedidos e não pagos aos bancos).

E é justamente essa dificuldade em se oferecer garantias num cenário de baixa atividade econômica como o atual, que faz dos empréstimos com lastro em patrimônios imobiliário uma boa opção de financiamento. Os bancos aceitam garantia hipotecária mas tendem a preferir alienação fiduciária de bens imóveis. Essa modalidade de concessão de crédito costuma oferecer juros mais baixos do que outras linhas de financiamento existentes no mercado, em virtude da mitigação de risco que o tipo de garantia fornece.

Alienação fiduciária

De acordo com Cidinaldo Boschini, empréstimos com garantia imobiliária acabam sendo mais viáveis num cenário de baixa atividade econômica. “As instituições financeiras estão operando a maioria dos novos empréstimos apenas com garantia hipotecária de bem imóvel e preferencialmente com imóvel em alienação fiduciária. Alienação fiduciária é uma modalidade onde é transferida a propriedade do bem imóvel ao agente que concedeu o crédito, ficando o devedor apenas na posse e uma vez que exista o inadimplemento, o credor realiza a consolidação do imóvel e a venda através de leilão, aumentando a chance dos bancos recuperarem parcialmente o crédito inadimplido.", diz.

Segundo Cidinaldo Boschini, os imóveis são dados como garantia em empréstimos bancários pelo valor de liquidação forçada, ou seja, por 60% do valor de avaliação do mercado. E o valor do crédito concedido geralmente corresponde a 70% do valor de liquidação forçada. Desta forma aumenta a perspectiva do banco recuperar o principal do crédito concedido. Ocorre que para o devedor na maioria das vezes persiste a dívida mesmo com o banco tendo consolidado o bem imóvel e vendido em leilão, vez que existem as atualizações, juros, mora, encargos e honorários advocatícios.

"Essa negociação se dá em valores mais equilibrado quando entram as empresas voltadas à aquisição de ativos estressados. Elas compram dos bancos o direito de recebimento e oferecem melhores condições de negociação ao devedor, pois possuem mais flexibilidade do que os bancos. Muitas destas empresas preferem receber o imóvel dado em garantia em pagamento liberando o devedor de pagar o saldo devedor", explica Cidinaldo.

O especialista explica que diante do cenário econômico que se desenha para os próximos meses o aumento da inadimplência e da renegociação de empréstimos vencidos será inevitável. “Em grandes crises econômicas os níveis de inadimplência podem atingir em média cerca de 20% do total de empréstimos bancários. Temos aí um grande mercado de negociação de dívidas que pode agregar valor tanto para instituições bancárias quanto para os devedores. Para os bancos, é a chance de receber uma boa parte do valor dos créditos inadimplidos, já para o devedor, especialmente quando empresa, é uma oportunidade de fazer uma negociação de pagamento mais flexível do que seria com a instituição financeira”, explica o especialista.

De acordo com Cidinaldo Boschini, empréstimos com garantia imobiliária acabam sendo mais viáveis num cenário de baixa atividade econômica pela redução do risco ao banco que concede o empréstimo. Para o especialista, quando devidamente regulamentado e feito por empresas capacitadas para tal, o mercado de negociação de créditos inadimplidos também pode ajudar na liquidez necessária para a retomada da atividade econômica. “Ao receber uma boa parte desta dívida que dificilmente receberia em condições normais de cobrança, o banco tem condição de liberar mais crédito. E o devedor poder ter uma nova chance de negociar sua dívida, de forma mais flexível que teria junto banco, e com a possibilidade de usar um bem imóvel na negociação”, esclarece Cidinaldo.