Planejamento tributário imobiliário: ferramentas para otimização fiscal e segurança patrimonial

As recentes mudanças no sistema tributário brasileiro, incluindo a Reforma Tributária; as discussões envolvendo o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); e a atualização dos valores de imóveis no Imposto de Renda (IR) geram novos cenários, repletos de desafios, mas também de possibilidades. Essas transformações destacam a crescente relevância do planejamento tributário imobiliário para pessoas físicas e jurídicas que desejam alcançar eficiência e sustentabilidade patrimonial.

ITBI e a imunidade tributária

O ITBI é um tributo de competência municipal que incide sobre transferências imobiliárias realizadas por ato oneroso inter vivos, conforme o art. 156, II, da Constituição Federal. Contudo, o §2º, I, do mesmo artigo assegura imunidade tributária para integralização de bens imóveis no capital social de empresas, desde que estas não tenham como atividade principal a negociação ou locação de imóveis.

Essa imunidade é uma poderosa ferramenta em reorganizações patrimoniais, como na criação de holdings familiares. Além de reduzir encargos tributários futuros, possibilita maior eficiência em transações imobiliárias, sendo essencial para planejamentos patrimoniais de longo prazo.

Reforma Tributária e os impactos no ITBI

A Reforma Tributária propõe simplificar o sistema tributário e redistribuir competências entre os entes federativos. No contexto do ITBI, os municípios poderão ajustar bases de cálculo e alíquotas, o que pode resultar em elevação de custos em regiões com alta demanda imobiliária. Além disso, há o risco de restrições à imunidade prevista no §2º, I, do art. 156, impactando operações como a transferência de imóveis para o capital social de empresas.

Diante desses desafios, é essencial adotar um planejamento tributário estratégico, que explore alternativas legais e minimize os impactos dos potenciais aumentos na carga tributária.

Atualização do valor dos imóveis no Imposto de Renda

Enquanto a Reforma Tributária ameaça aumentar custos em algumas operações, a Receita Federal, através da Lei nº 14.973/2024, introduziu uma oportunidade estratégica: a atualização do valor de mercado de imóveis no Imposto de Renda. Segundo o art. 6º da lei, contribuintes podem ajustar os valores históricos de imóveis declarados, recolhendo 4% sobre o novo valor.

Essa atualização oferece vantagens significativas, como a possibilidade de reduzir ou até mesmo eliminar o imposto sobre ganho de capital em vendas futuras. Entretanto, a decisão de aderir a essa oportunidade exige um planejamento especializado para que os benefícios superem os custos envolvidos.

O primeiro aspecto a ser considerado é o prazo. Quanto maior o tempo de permanência do imóvel no patrimônio do contribuinte mais vantajosa se torna a atualização, especialmente para aqueles que pretendem manter o bem por mais de 10 anos. Essa análise deve ser incorporada a um planejamento tributário estruturado, maximizando a eficiência fiscal.

Com o prazo de adesão limitado até 16 de dezembro de 2024, é imprescindível avaliar cuidadosamente os custos e benefícios, garantindo decisões alinhadas aos objetivos patrimoniais e fiscais.

Conclusão

As mudanças propostas pela Reforma Tributária e a possibilidade de atualização dos valores de imóveis no Imposto de Renda representam desafios significativos, mas também oferecem oportunidades estratégicas para otimização da carga tributária. A imunidade do ITBI e a possibilidade de atualização de valores imobiliários são ferramentas estratégicas que, quando bem utilizadas, podem proporcionar economia fiscal significativa e maior segurança patrimonial.

Entretanto, aproveitar essas oportunidades de forma eficaz requer planejamento estratégico detalhado e assessoria de profissionais especializados. Assim, pessoas físicas e jurídicas podem alinhar seus objetivos patrimoniais e fiscais a uma gestão tributária eficiente e de longo prazo.

*Elder Dzirba - OAB/PR 02.739 - Advogado tributarista no escritório Motta Santos & Vicentini Advocacia Empresarial.