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TOKIO MARINE SEGURADORA

O 'novo normal', previsto para outubro de 2020, não aconteceu

Crédito: Keyni Crédito: Keyni

O setor imobiliário de locações sente os efeitos negativos da pandemia. Negociar ainda é a melhor alternativa

Daniela Araújo Espurio

Há mais de 12 meses o Brasil iniciou uma "Guerra invisível" contra o vírus covid-19 e, como toda guerra, os efeitos foram e estão ainda mais devastadores, atingindo profundamente a população brasileira e, consequentemente, a economia. A análise destes doze meses é referente às locações comerciais e residenciais. Em breve recapitulação, no início da pandemia, houve um movimento de negociações por parte dos locadores e locatários, para encontrarem um equilíbrio nas relações contratuais, diante do cenário de incertezas e prognósticos econômicos bastante desanimadores à época.

A base das negociações foi relacionada à diminuição temporária do valor do aluguel, suspensão por um período de dois a três meses do pagamento dos aluguéis e o não reajuste dos valores, em especial referente aos imóveis comerciais. As negociações que não foram formalizadas culminaram em uma discussão judicial por meio de ações revisionais ou da vacância do imóvel, o que para o setor e para a economia é o pior caminho. Por isso, houve um esforço de todo setor imobiliário e do poder judiciário para evitar uma sucessão de desocupações voluntárias ou coercitivas (ações de despejo) de imóveis locados.

No entanto, no início da pandemia, o cenário era de que o "mundo" voltaria ao "normal" até meados de outubro do ano passado e, por essa razão, muitas negociações foram formalizadas, tendo como prazo de vigência entre outubro e novembro de 2020. A previsão não ocorreu e o Brasil está mergulhado no pior momento da pandemia, com números recordes de morte, com a economia a cada dia mais incerta, com o desemprego aumentando, com um número alarmante de pessoas que não conseguem sequer comprar alimentos e, em decorrência, o índice de empobrecimento da população aumenta consideravelmente e consequentemente, tais fatores refletem diretamente no setor imobiliário de locações.

O número de vacância de imóveis locados tem aumentado e, por essa razão, o setor encontra-se em uma segunda fase de negociações, agora incluindo o reajuste do aluguel mensal pelo "Índice Geral de Preços - Mercado" (IGP-M) da Fundação Getúlio Vargas, índice que figura na maior parte dos contratos de locação. O IGP-M atingiu o acumulado dos últimos 12 meses (mês referência Março/2021) de 31,10%, índice extremamente alto para incidir sobre o valor do aluguel mensal, se consideramos o momento econômico do Brasil e o número de imóveis desocupados.

Por esta razão, locadores e locatários voltaram para a "mesa de negociações", para encontrarem alternativas que viabilizem a manutenção da locação dentro de um valor mensal compatível para o locatário. Houve um aumento considerável de ações revisionais de contratos de locação, visando a substituição do índice IGP-M pelo IPCA, fator que ocorre quando há inflexibilidade das partes para uma composição.

Em resumo, embora tenha passado mais de doze meses do início da pandemia, o conselho inicial para negociar os contratos, para que as partes conversem para buscarem uma relação contratual equilibrada, ainda prevalece e tem se mostrado a melhor alternativa, tanto para o locador, quanto para o locatário.

Daniela Araújo Espurio é advogada especializada em Direito Imobiliário no Cerqueira Leite Advogados.


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