Bem de família impenhorável em locação comercial prejudica pequenas empresas

Em dois julgamentos (em 2020 e no início deste ano) as duas turmas do STF negaram a possibilidade de penhora de bem de família de fiador que assumiu a responsabilidade de garantir uma locação comercial nas situações de falta de pagamento. O entendimento difere do estabelecido pelo art. 3º da Lei nº 8.099/1990, que prevê o confisco da propriedade oferecida em garantia de contrato de locação imobiliária quando há inadimplência, independentemente de o imóvel ser de uso residencial ou comercial. É essa lei que, há pelo menos 30 anos, dá segurança jurídica para o mercado. Amparados pela legislação, os proprietários aceitam um único imóvel como fiança em um contrato de aluguel comercial.

Na prática, a interpretação, de alguns ministros do STF, dissonante da Lei 8.099/1990 tende a criar um ambiente de incertezas. É provável que, sem poder penhorar o imóvel único dado em garantia nas situações de inadimplência, os donos de imóveis comerciais passem a exigir um segundo bem como fiança. Essa nova dinâmica atinge em cheio as PMEs — que, sem condições de atender à exigência adicional, provavelmente terão que optar por alternativas mais caras, como o seguro fiança. Os proprietários, por sua vez, sem querer correr o risco da inadimplência sem cobertura, podem se ver diante da ameaça de vacância — agora e depois que a economia se recuperar superada a pandemia.

A AABIC estima que cerca de 60% dos contratos de locação comercial no País envolvem a fiança de apenas um imóvel, de propriedade de pessoas físicas. A prática está consolidada no mercado imobiliário, que amplamente aceita esse tipo de garantia, sempre com os cuidados que a operação requer.

Vale destacar que, no Brasil, são muito comuns contratos de locação comercial de PMEs em que o dono do negócio oferece um imóvel próprio (muitas vezes, o imóvel onde reside) como garantia.

Fato é que a interpretação da primeira e segunda turmas do STF abala o equilíbrio do mercado, tanto do ponto de vista das PMEs quanto da perspectiva dos locadores, ambos ainda sujeitos às consequências nefastas da pandemia de covid-19 sobre a economia. Um lado não poderá arcar com os custos da locação e o outro pode sofrer com espaços vazios por falta de inquilinos elegíveis. Pode se consolidar, então, um indesejável efeito dominó sobre os mais variados setores da economia, já que as PMEs estão presentes em uma enorme cadeia de negócios, e em todo o território nacional. É preciso que o colegiado reverta esse entendimento, para evitar esse cenário, buscando soluções que, ao contrário, mantenham as empresas ativas, empregando e gerando riquezas.

* José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo

Sobre a AABIC

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC) é uma entidade com 42 anos de atuação na formação qualitativa do mercado de administração e locação de imóveis. Conta com 90 empresas associadas, que administram atualmente 16 mil condomínios e mais de 60 mil imóveis locados, onde vivem cerca de 5,1 milhões de pessoas. As associadas da AABIC são responsáveis pelo emprego de 115 mil pessoas no setor, contabilizando os funcionários de operação nas empresas até o contingente de colaboradores contratados para executar as rotinas dos condomínios. Fundada em 1978, a AABIC busca cumprir com excelência e rigor sua principal missão: orientar a administração de bens imóveis e condomínios em suas atividades. Com gestão voltada para o aperfeiçoamento contínuo da qualidade dos serviços de orientação e treinamento, a associação trabalha pela valorização do segmento no mercado imobiliário.