Novo lockdown e o drama dos comerciantes

Alguns setores da economia foram terrivelmente afetados pela pandemia da Covid-19, especialmente o varejo físico, incluindo os restaurantes, academias e outros estabelecimentos com porta para a rua. Neste contexto, vislumbramos o alastramento do vírus no Brasil, o que fez com que muitos governantes determinassem novos "lockdowns" o que, por consequência, agravou a situação. Incrivelmente, até o momento não foi realizada nenhuma política pública voltada para estes agentes econômicos, lembrando que eles são responsáveis por uma grande parte dos empregos no Brasil e que o fechamento das lojas acarretará na redução dos tributos arrecadados pelo Poder Público.

Segundo a Confederação Nacional do Comércio (CNC) mais de 20 mil lojas encerraram as suas atividades no Estado de São Paulo em 2020. No Brasil, o número supera 75mil estabelecimentos extintos.

Sem entrar no mérito se as restrições impostas aos comerciantes são efetivas, por exemplo, é nítido que os governantes implicaram com os shopping centers sem justificativa plausível, o fato é que essa gama de empresas está totalmente à deriva e enfrentando um cenário de absoluta insegurança. Vide os operadores de restaurantes que não têm qualquer referência para decidir se compram ou não matérias-primas, considerando que rapidamente precisam ser descartadas, quando não utilizadas.

A estrutura de custos fixos dos varejistas físicos é formada, principalmente, pelas despesas com a compra dos insumos/produtos, tributos, funcionários e o aluguel do ponto comercial, sem contar os desembolsos com empréstimos bancários. No geral, a folha de salários dos empregados e o de ocupação pela locação do ponto continuam a incidir normalmente.

Quanto ao custo envolvendo os colaboradores dos lojistas, a melhor opção política é aquela que visa proteger os empregos, portanto, tanto para o setor, como para o país. É imperioso que, como o ocorreu no início da crise sanitária, sejam criados mecanismos que compensem os comerciantes pelos prejuízos gerados pela pandemia. Desta forma, os empresários terão estímulos para preservar as vagas de trabalho e possibilitará a continuidade da arrecadação fiscal.

No que tange ao chamado custo de ocupação, é notório que a maioria dos lojistas vêm conseguindo negociar as bases dos contratos de locação dos seus locadores, muito embora nem sempre em patamares adequados para viabilizar as operações. No entanto, uma parte significativa continua com bastante dificuldades de negociar (e de pagar os locativos), incluindo nesta fatia lojistas de rua, shopping centers e instalados em outros centros de compras.

Com efeito, se já não bastasse todos os entraves acima, tendo em vista que os contratos de locação muitas vezes estabelecem como indexadores dos aluguéis o IGP-M e IGP-DI, conferidos pela Fundação Getúlio Vargas, desde o final de 2020 os lojistas estão se deparando com reajustes nos locativos superiores a 20%, sendo que hoje a variação nos últimos 12 meses dos dois índices acima estão beirando 29% de crescimento. Tomando-se por referência o IPCA-IBGE, índice oficial de inflação do Brasil, que em 2020 encerrou em 4,52% positivos, observamos uma distorção flagrante (a Selic, por seu turno, atualmente, está em 2% ao ano). Por mais absurdo que pareça, uma quantidade significativa de locadores, com destaque para alguns shopping centers, estão exigindo a aplicação integral do IGP/FGV e, quando muito, oferecendo descontos temporários irrelevantes. O incremento nesta base no custo de ocupação é impensável do ponto de vista dos comerciantes e configura manifesto enriquecimento ilícito praticado pelos locadores.

A pandemia da Covid-19 é fato imprevisível e extraordinário, bem como foi a causadora da nossa enorme perda cambial (desvalorização do Real), a qual refletiu na disparada do IPA/FGV (Índice de Preços ao Produtor Amplo - antes conhecido como Índice de Preços por Atacado), impactando ao final o IGP, uma vez que o primeiro indexador compõe este último na proporção de 60%, juntamente com o IPC e INCC, nos percentuais de 30% e 10%, respectivamente. O IPA sofre influência de fatores estranhos ao varejo (variações cambiais, preço de commodities etc.), razão pela qual o IGP não é o mais indicado para reajustar os locativos dos estabelecimentos comerciais.

De outro lado, os indexadores da família dos IPCs, tais como o IPCA/IBGE, IPC-FIPE ou IPC/FGV, uma vez que a sua metodologia consiste em apurar a inflação com base na variação dos preços dos produtos e serviços destinados ao consumidor final, são os mais recomendados para amparar os reajustes dos locativos dos imóveis usados para fins comerciais.

Por tais aspectos, e partindo-se da ideia de que a Lei Brasileira prevê como princípios a função social dos contratos, a boa-fé objetiva e o equilíbrio contratual, é evidente que os inquilinos que se sentirem prejudicados têm ótimos argumentos para pleitearem a revisão judicial dos contratos ou a suas rescisões sem quaisquer ônus, à luz dos artigos 317, 478 e 567, todos do Código Civil, bem como o artigo 6º, da Lei da Pandemia. Apesar de ainda existir muita controvérsia no Poder Judiciário, felizmente verificamos um volume interessante de precedentes favoráveis aos lojistas neste sentido.

O momento é excepcional e demanda solução inteligentes. Ademais, não vejo outra alternativa para minimizar as perdas econômicas que não seja a união de todos neste momento, isto é, empresários, parceiros de negócios, governo, bancos e colaboradores devem dar as mãos e trabalhar juntos. O lado bom é que a conjuntura atual com certeza é passageira, na medida em que a vacinação avança.

*Daniel Cerveira é advogado, sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Associados Advogados Associados, consultor jurídico do Sindilojas-SP, autor do livro "Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar", Editora Saraiva, professor dos cursos MBA em Varejo e Gestão de Franquias da FIA - Fundação de Instituto de Administração e da pós-graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ e pós-graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas São Paulo.