Do total de 60 milhões de domicílios urbanos existentes no Brasil, 30 milhões não têm escritura, revela o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional (MIDR). A falta do registro formal pode impedir financiamentos, dificultar o acesso de herdeiros e causar insegurança jurídica em operações de compra e venda.

No entanto, novas regras prometem simplificar a regularização de imóveis no país. Segundo a Receita Federal, uma das novidades é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), responsável por criar uma identidade nacional para cada propriedade. Com o documento, o imóvel passa a ter um código único válido em todo o país e uma identificação vinculada à localização geográfica. O código permite a integração de dados enviados por prefeituras, cartórios e órgãos federais.

O diretor jurídico do escritório Vila Nova e Brandão Advogados, Thiago Vila Nova, explica que o CIB funcionar como um “CPF do imóvel”, responsável por reunir as informações sobre a propriedade e centralizar os dados no Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), o que tende a reduzir inconsistências entre cadastros.

O CIB se tornou obrigatório para propriedades localizadas em capitais e no Distrito Federal em janeiro deste ano. A partir de 2027, a obrigatoriedade será estendida a propriedades espalhadas pelos demais municípios.

Imóveis rurais

Imóveis rurais já estão sujeitos à exigência do cadastro. Vila Nova orienta que os proprietários de propriedades que estão cadastradas no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), mas ainda não têm o CIB precisam fazer a solicitação no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).

“Como imóveis rurais normalmente envolvem financiamento, regularização ambiental, crédito agrícola e transmissões hereditárias, o impacto tende a ser prático e direto”, destaca.

CIB não substitui regularização de etapas jurídicas

“Nos locais em que já é obrigatório, o documento passou a ser exigido no registro de imóveis em cartórios”, detalha Vila Nova, acrescentando que o pagamento de impostos e a solicitação de alvará de construção também já demandam o CIB. O mesmo vale para a regularização de obras com a Receita Federal e para operações de locação e venda.

O especialista alerta que o cadastro não substitui a regularização de etapas jurídicas. “O registro em cartório e a resolução de pendências jurídicas ou ônus sobre o imóvel continuam sendo necessários”.

A implementação do CIB também não substitui processos de regularização fundiária. “O código funciona como um instrumento de identificação, mas não de saneamento jurídico. Mesmo com o CIB, o proprietário precisa manter o cadastro municipal atualizado.”

De acordo com a Receita Federal, dados desatualizados podem provocar falhas de localização geográfica e divergências de informação. Isso pode levar a bloqueios operacionais, disputas administrativas ou judiciais e suspensões de negociações.

Usucapião extrajudicial pode impactar regularização

A regularização de imóveis é um desafio concentrado, sobretudo, nos centros urbanos. Dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) revelam que 35% das moradias na capital do Rio de Janeiro apresentam algum tipo de irregularidade documental. Já na capital paulista, o índice chega a 28%. O cenário poderá ser impactado pela nova regra do usucapião extrajudicial.

Segundo a Associação dos Notários e Registradores (Anoreg), a necessidade de obter a assinatura de vizinhos ou do antigo proprietário sempre foi um dos principais entraves para a regularização de imóveis. Quando essas pessoas não eram encontradas ou ignoravam a notificação enviada pelo cartório, o processo acabava interrompido. Com as mudanças no procedimento, o silêncio pode ser interpretado como concordância a partir de agora.

A entidade explica que os cartórios são responsáveis por notificar os vizinhos confrontantes e o proprietário registrado. Se não houver manifestação dentro do prazo legal estabelecido na notificação, o oficial pode interpretar a ausência de resposta como anuência ao pedido de regularização. Assim, o procedimento pode seguir normalmente no cartório de registro de imóveis.

A adjudicação compulsória extrajudicial também pode simplificar a regularização de imóveis no país. O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) detalha que o procedimento é empregado quando o comprador quita o imóvel, mas não consegue obter a escritura. Isso ocorre quando o vendedor desaparece ou se recusa a assinar o documento.

De acordo com o CNJ, a transferência pode ser solicitada diretamente no cartório de registro de imóveis em situações desse tipo. Para o órgão federal, a medida integra iniciativas que buscam desjudicializar serviços imobiliários e ainda reduzir a burocracia no país.