Como se preparar para a mudança da Reforma Tributária no imposto de aluguéis?

Os impostos que incidem sobre locações e vendas de imóveis sofrerão modificações já a partir de 2026 graças às mudanças trazidas pela Reforma Tributária e, em razão de modificações do sistema cadastral dos imóveis no Brasil e outros aspectos legais, também poderá provocar reajuste nos valores de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). Isto impactará não apenas médios e grandes proprietários de imóveis, mas, também, as pessoas que têm apenas a casa própria, afinal, o IPTU atinge todos os proprietários.

De acordo com o advogado Jossan Batistute, sócio do Escritório Batistute Advogados, especialista em questões imobiliárias e patrimoniais, as mudanças ainda impactarão de modo mais significativo os investidores desprecavidos que têm imóveis de aluguel e as pessoas que dependem desta fonte para complementar a renda. Donos de imóveis utilizados para aluguéis por temporada também pagarão imposto maior. “Os proprietários dos imóveis que são utilizados para locação que não quiserem, de uma hora para outra, pagar imposto maior, comprometendo o lucro ou tendo que repassar o custo no valor do aluguel, deverão estar preparados”, alerta o especialista.

Jossan aponta que existem meios jurídicos para evitar ou reduzir essa incidência alta, somados a um projeto de planejamento sucessório e patrimonial. De acordo com o advogado, a criação de uma holding, empresa para administrar os bens de uma pessoa ou de uma família, é uma dessas alternativas.

Pela nova regra, os proprietários de imóveis alugados, além de serem tributados através do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF), também passarão a ser cobrados pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Serão afetados os que tiverem mais de três imóveis alugados ou que obtiverem receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações. “A Reforma Tributária quer enquadrar tributariamente de forma mais pesada quem transformou seus imóveis em fonte de renda, cobrando mais impostos desses aluguéis”, explica Jossan.

Investidores que atuam com plataformas de aluguel por temporada, como Airbnb e Booking, deverão ficar atentos porque também serão tributados por isso. “É que esses casos são considerados serviços de hospedagem, da mesma maneira que são os hotéis e pousadas. Por isso, haverá uma tributação diferente das locações residenciais”, explica o advogado. Junto da nova tributação, dois novos sistemas foram criados a fim de apurar informações e embasar documentalmente as mudanças: o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), apelidado de “CPF dos imóveis” e o Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), que possibilitarão um monitoramento quase que imediato das movimentações patrimoniais.

Na avaliação do advogado Jossan Batistute, num ambiente e contexto de profundas e iminentes modificações, ficar parado não é uma opção segura e sadia, mas cada passo precisa ser muito bem analisado, mensurado e decidido de forma estratégica. “Agora é o momento de se preparar para essas mudanças que serão colocadas em prática paulatinamente”, diz.