A já esperada segunda manutenção consecutiva da taxa básica de juros – anunciada pelo Comitê de Política Monetária (Copom) nesta quarta-feira – reforça o questionamento do mercado em relação a qual será o momento de 2023 em que a Selic voltará a ser reduzida. Os juros do financiamento imobiliário cobrados pelos bancos tendem a também continuar nos mesmos patamares até que a autoridade monetária anuncie o corte da taxa básica em relação aos 13,75% atuais.

Cada vez que o custo do crédito habitacional diminui, a renda de um número maior de compradores passa a se enquadrar para a obtenção dos recursos, o que estimula a demanda por moradias e, consequentemente, a produção imobiliária.

Não mão inversa, o custo efetivo total (CET) do financiamento imobiliário aumenta 1 ponto percentual a cada 2,3 pontos percentuais de alta da Selic, considerando-se a compra de imóvel de dois dormitórios com valor de R$ 250 mil e financiamento correspondente a 80%. Segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV), 4 milhões de famílias deixaram de ter renda qualificada para obter crédito habitacional com a elevação gradual da Selic de 2% para 13%. Como a taxa básica de juros chegou a 13,75%, mais gente ainda ficou de fora.

Na UBlink, sentimos mais demanda por operações de locação do que de compra, em 2022, justamente como reflexo da trajetória dos juros, além das incertezas políticas e econômicas decorrentes do atual cenário. Com a definição eleitoral e a confirmação – quando ocorrer – da tendência de retomada da queda dos juros, esperamos voltar a ter mais procura por imóveis para aquisição do que para aluguel no próximo ano.

A curva de alta dos juros tem também outro efeito para o setor imobiliário: a saída de recursos da poupança – principal fonte de recursos para o financiamento habitacional – para aplicações financeiras mais rentáveis. Em agosto, os saques de poupança superaram os depósitos em R$ 19,7 bilhões, refletindo também as retiradas por parte das pessoas para pagamento de despesas mensais.

No mercado, as apostas relativas ao momento de início de redução da Selic vão do fim de março a meados de 2023. Espera-se patamares menores de inflação para este ano, 2023 e 2024 do que se estimava anteriormente. Se esse movimento prosseguir, poderá contribuir para que a autoridade monetária brasileira tome, mais cedo, a decisão de arrefecer a Selic.

A maior parte dos analistas estima que, no fim de 2022, a taxa básica ainda esteja nos atuais 13,75%. Para o final do próximo ano, a taxa esperada é de 11,25% e, para o encerramento de 2024, de 8%.

Juros mais baixos estimulam o consumo e, consequentemente, o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) do país. Se reduzidos antes da hora, porém, podem significar inflação sem controle.

O presidente do Banco Central (BC), Roberto Campos Neto, tem reforçado seu compromisso de buscar que a inflação fique dentro das metas dos próximos anos, deixando claro que não será a qualquer custo que o país irá buscar maior expansão econômica.

Além de juros e inflação, o setor imobiliário segue atento também ao ambiente político. Neste domingo, acontece o segundo turno da eleição presidencial mais tensa do Brasil desde a redemocratização. Ainda não é possível saber qual será a definição da disputa entre o atual mandatário, Jair Bolsonaro (PL), e o ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT).

Vale lembrar que, no terceiro trimestre, a desaceleração de lançamentos foi menor do que a esperada, o que pode significar que menos projetos sejam apresentados nos últimos meses de 2022, quando além das eleições, será realizada uma Copa do Mundo deslocada do calendário tradicional.

De julho a setembro, Cury, Cyrela, Direcional, Even, EZTec, Gafisa, Helbor, Lavvi, Melnick, Mitre, Moura Dubeux, MRV&Co, RNI Negócios Imobiliários, Tegra, Tenda e Trisul apresentaram Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 8,5 bilhões. O número representa retração de 13,7%, ante o intervalo equivalente de 2021, conforme levantamento da área de conteúdo da UBlink. Já as vendas cresceram 6,8%, para R$ 7,87 bilhões.

(*) Rogério Santos é um dos fundadores da UBlink