Desde que foi anunciada, a proposta de reforma do Imposto de Renda foi fortemente criticada pelo mercado no que diz respeito às mudanças no setor de fundos imobiliários. Junto à proposta, há um discurso de auxílio aos investidores e equilíbrio de privilégios dos grandes empreendedores, proporcionando uma maior harmonia. No etanto, o que se vê na prática é, na verdade, um forte desestímulo ao setor que, durante a pandemia, foi um dos poucos que conseguiu driblar as dificuldades impostas.

Dados divulgados pelo Indicador de Vendas da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e pela Fipe, indicam que o mercado imobiliário prosperou em 2020. Com alta de 26,1% nas vendas e 1,1% nos lançamentos – maiores resultados desde 2014 – o registro marcou seu recorde anual nas unidades comercializadas. Com tamanho crescimento, era de se esperar que os investimentos fossem prevalecidos e mantidos como foco, mas talvez não vejamos isso.

O primeiro ponto abordado pela reforma é um maior incentivo ao investimento no tesouro direto, que hoje perdeu popularidade devido à alta tributação e à queda constante da taxa Selic – sua principal reguladora. Como solução, a ideia é reduzir a alíquota de 22,5% para 15% por meio da uniformização de tal tributo, de forma que este investimento se torne mais atrativo à população. A proposta parece ser muito positiva, uma vez que trará mais liberdade na compra e venda dos ativos, graças ao estímulo.

Nos investimentos em bolsas, as mudanças são mais promissoras. As alíquotas para os fundos abertos e fechados serão escalonadas de forma a simplificar a compreensão da tributação, trazendo mais segurança para o mercado. Uma boa proposta, uma vez que as bolsas possuem grande potencial de investimento nacional.

Os fundos imobiliários, por sua vez, não tiveram o mesmo destino favorável. Antes isentos de tributação, a reforma pretende aplicar um tributo fixo de 15%. Mesmo com suas promessas positivas de gerar uma maior diversificação de possibilidades de investimentos, a medida representa um forte desserviço ao setor, impactando investidores que não tinham que arcar com tributos impostos.

Caso entre em vigor, muitos podem redirecionar sua busca para outras fontes de investimentos. Uma resposta muito negativa, principalmente se analisarmos que, mesmo durante a pandemia e seus impactos no setor, muitos fundos ainda se valorizaram e cresceram. Como exemplo, o BB Renda Corporativa registrou uma alta de 8,66%, uma renda três vezes maior do que o do segundo colocado, o JHSF Rio Bravo Fazenda Boa Vista Capital Protegido (2,47%), segundo um levantamento feito pelo Yubb.

O fim da isenção é um dos maiores problemas dessa reforma. Caso seja de fato aprovado, o ideal seria que fosse alterado de forma escalonada durante os próximos anos, evitando um impacto abrupto. No pior dos casos, os investidores podem deixar de negociar o FIS nas bolsas e buscar alternativas mais diretas.

Não há ainda como ter certeza do que iremos vivenciar com tais mudanças. O mercado é muito dinâmico e buscará o equilíbrio entre risco e ganho.

O cenário é incerto, contudo, a maior preocupação é o aumento da tributação para os investimentos já realizados, o que desequilibrará a expectativa de retorno sobre os investimentos e este fator criará ampla insegurança jurídica e fuga para outras fontes de rentabilidade.

Angelo Ambrizzi é advogado especialista em Direito Tributário pelo IBET, APET e FGV com Extensão em Finanças pela Saint Paul e em Turnaround pelo Insper e Líder da área tributária do Marcos Martins Advogados.

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