Depois de tudo que a humanidade viveu em 2020, as pessoas iniciam o ano apreensivas. Alguns indicadores, porém, são alentadores, particularmente, quanto à economia brasileira. O Boletim Focus, realizado pelo Banco Central a partir de análises de economistas do mercado, prevê um crescimento de 3,5% do PIB e a mediana da Selic em 3,5%. Embora acima do nível atual, os juros devem permanecer em níveis significativamente baixos, favorecendo a tomada de crédito.

Otimistas ou não, as previsões levam em contra um cenário de muitas incertezas, particularmente quanto à pandemia e os impactos que sua continuidade causaria à economia ao longo de 2021. Outro ponto é que o comportamento da taxa de juros dependerá da pressão inflacionária, que se fez presente mesmo em meio à recessão e que tende a se intensificar se o crescimento econômico previsto se confirmar.

Num quadro assim, o investidor deve, mais do que nunca, diversificar seus aportes, combinando ativos mais conservadores, que proporcionam maior previsibilidade e segurança com rentabilidade menor, com aqueles que embutem mais riscos e possibilidades de ganhos – ou perdas – maiores. Essa combinação demanda a análise do que se esperar para os próximos meses.

Dentro do que é previsível ou, pelo menos, mais provável, no pior dos cenários, não há porque se esperar uma elevação da Selic em mais de três pontos percentuais o que, caso ocorra, manteria os juros em patamares ainda muito favoráveis à economia real.

Extremamente vinculado ao crédito, o setor imobiliário foi um dos que mais se beneficiou com a taxa de juros em 2020 e deve manter o ritmo neste ano. Se as expectativas quanto a crescimento se confirmarem, a expansão será ainda maior. Caso contrário, os juros devem garantir o ritmo de atividade e as vendas. Essa expectativa – que pode ou não se confirmar – atrai a atenção de investidores, que veem o setor como um dos vários que devem ser priorizados em suas aplicações, mesmo quando não se pretende adquirir um imóvel ou realizar grandes aportes.

Para estes, boa parte dos fundos imobiliários, penalizados pela elevada vacância de seus imóveis comerciais, deixam de ser opção. Outras alternativas surgidas há poucos anos ganham escala e atraem quem deseja apostar no setor. É o caso do crowdfunding, modalidade em que centenas de pequenos investidores são reunidos para emprestar capital a empresas para a realização de empreendimentos específicos.

Embora exista uma grande oferta de crédito, as instituições financeiras liberam recursos para as construtoras exclusivamente para o custeio das obras em si e só disponibilizam o capital após a conclusão de etapas. Ou seja: quando 10% das obras estão concluídas, 10% do financiamento chegam às empresas.

No modelo brasileiro, o crowdfunding imobiliário serve para o custeio de etapas como incorporação, documentação e outros não cobertos pelo crédito tradicional à construção civil e, diferente dos financiamentos de bancos ao setor, disponibiliza o capital antecipadamente às empresas, possibilitando a aceleração do ritmo das primeiras etapas das obras.

Nas operações da modalidade que cumpriram todas suas etapas, a rentabilidade média proporcionada aos investidores foi de 14% ao ano. Embora elevado, esse rendimento pago pelas empresas aos cotistas é inferior ao que desembolsariam para atrair um investidor capaz de aportar a quantia necessária para a realização dessas etapas dos empreendimentos. Para as empresas, a modalidade proporcional capital mais barato; para pequenos aplicadores, possibilitou acesso a uma opção rentável antes restrita a investidores institucionais.

O investidor sempre tem de diversificar seus aportes. No quadro atual, mais ainda. Muitos têm ingressado na bolsa. É uma opção, mas que, necessariamente, tem de ser acompanhada por outras que atendam suas expectativas e necessidades. Mesmo com baixo rendimento, até a renda fixa deve ser observada. O que se deve ter em mente sempre é que a carteira de investimentos combine ativos que tenham prazos diferentes para resgate, maior risco com maiores possibilidades de ganhos com outros de comportamento mais previsível.

(*) Eduarda Fabris é diretora-executiva da fintech de investimento imobiliário Urbe.me