O céu parecia o limite para os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) no final de 2019, quando eles atingiram um patamar histórico, muito em função da procura por investidores pessoas físicas estimuladas pela queda da Selic. Com a pandemia, porém, o despovoamento de muitos prédios comerciais e o questionamento de valores de aluguel fizeram minguar a distribuição de rendimentos e desidrataram as aplicações. Há, no entanto, o ensaio de uma retomada do bom momento para esses papéis.

Em agosto, o número de pessoas físicas investindo em fundos imobiliários listados na B3 ultrapassou novamente a marca histórica de 1 milhão. "O IFIX, índice da B3 para as aplicações em FIIs, sinaliza uma tendência forte de recuperação, rumo aos níveis do ano passado", aponta Rodrigo Mutti, sócio de Silveiro Advogados.

É muito importante que o investidor saiba quais são as características dos Fundos Imobiliários, suas vantagens e o que a carteira oferece em termos de segurança jurídica, alerta o especialista.

Uma vantagem clara é na isenção de imposto de renda, tanto incidente sobre o aluguel pago pelo locatário ao Fundo, como na distribuição de dividendos para as pessoas físicas cotistas, desde que preenchidos alguns requisitos legais. "Na situação na qual uma pessoa física, ou mesmo jurídica, compre e alugue diretamente o imóvel, há incidência de IR. Há, contudo, uma taxa a ser paga à administradora e gestora do Fundo de Investimento, incidente normalmente sobre o patrimônio líquido", explica Mutti.

Diversificação

Os FIIs representam uma ótima alternativa para que as pessoas invistam em renda imobiliária de forma diversificada, ou seja, com diluição de riscos, pois o patrimônio de cada fundo costuma ser composto por muitos imóveis, normalmente com destinações similares. É possível diversificar a aplicação em fundos distintos com destinações distintas, como, por exemplo, uma parte em FII focado em renda residencial e outra parte em FII focado em renda corporativa.

"O investidor deve ter em mente também que as regras a que se sujeitam tanto a administradora fiduciária do patrimônio como a gestora dos investimentos conferem uma segurança jurídica difícil de ser equiparada na compra direta de imóvel e celebração de contratos de locação, pois estes representantes dos cotistas contratam os melhores profissionais do mercado para realizar análises construtivas, ambientais, jurídicas e de solvência do vendedor e dos locatários", esclarece Mutti.

Crescimento e tendências

Não há mais dúvidas de que o mercado imobiliário segue em crescimento. Segundo levantamento do Secovi-SP, em São Paulo, Capital, mesmo em se tratando de ano de pandemia, nos últimos 12 meses (outubro de 2019 a setembro de 2020) foram vendidas 12,7% mais unidades residenciais novas do que no mesmo período anterior. Em setembro de 2020, o saldo positivo é ainda maior, chegando a 19,2% sobre o mesmo mês de 2019.

Outro indicador que sinaliza bons ventos para o setor é de que, segundo o Novo Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Novo Caged), foram criados quase 150 mil novos contratos de trabalho no setor apenas em agosto. Durante a pandemia, o setor de construção civil foi constantemente preservado pelos decretos municipais e estaduais, que restringiram a presença de colaboradores, o que permitiu que não houvesse atrasos significativos de obras e demissões em massa.

O especialista reporta, ainda, o papel importante dos FIIs como antecipadores de tendências de mercado. "Considerando o crescimento do setor residencial ocasionado pela pandemia, há novos fundos de investimento com foco específico, comprando prédios inteiros residenciais antes mesmo do seu lançamento. Mesmo movimento se identifica em relação aos galpões logísticos, o que é fruto do crescimento massivo das vendas online", diz Mutti.

Isso demonstra o quanto os gestores financeiros estão atentos às oportunidades de mercado e agindo com muita rapidez, explica o advogado. "Imagine-se como proprietário de uma sala comercial cujo locatário comunicou que irá devolvê-la. Quanto tempo levaria para você, eventualmente, vender este imóvel e comprar um galpão industrial ou logístico, gerando renda de aluguel? No mercado de FIIs bastaria vender suas cotas de renda corporativa e adquirir cotas de renda logística", conclui.

Sobre Silveiro Advogados

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