Os preços tentadores dos imóveis à venda em leilões públicos costumam atrair compradores de todos os perfis – desde aquele que sonha em adquirir sua primeira casa até investidores experientes. Entretanto, o sonho ou o investimento podem facilmente se transformar em pesadelo quando o comprador deixa de tomar certas precauções. “Uma delas é prestar atenção nos detalhes do edital, que podem trazer surpresas caso não sejam observadas com antecedência”, afirma Caroline Narcon Pires de Moraes, advogada especializada em Direito Civil e mestranda em Processo Civil do escritório Francisco Ramos Advogados Associados.

A advogada orienta por exemplo que, muitas vezes, as despesas para retirar o antigo proprietário do imóvel – caso ele esteja ocupado - ficam por conta do comprador. Além disso, dependendo das regras definidas pelo edital publicado pelo banco que coloca o bem à disposição, eventuais dívidas de condomínio e IPTU também podem ser repassadas ao novo dono. “Acabamos de vencer um recurso no qual a compradora pagou R$ 10 mil pelo bem e, quando foi assumi-lo, as dívidas do imóvel beiravam R$ 200 mil”, conta a profissional. Para não correr riscos, segundo ela, o ideal é contratar um advogado para fazer a análise cuidadosa do documento.

Além disso, é preciso se certificar de que o bem está regularizado no registro de imóveis e principalmente se não existem outros donos além do devedor vinculado ao leilão. “Desta forma, é possível saber exatamente o tamanho das obrigações que precisarão ser assumidas, caso o negócio seja concretizado”, diz Caroline. Já para os imóveis ocupados, ela explica que é necessária uma ação judicial de reintegração de posse, o que pode levar no mínimo seis meses para ser concluída. “A recomendação é reservar de 20% a 40% dos recursos disponíveis para o negócio para despesas extras, além do preço do imóvel”.

Um outro ponto importante é que, via de regra, os imóveis de leilão não podem ser visitados. Por isso, é mais importante procurar o laudo de avaliação pericial no processo que vincula o leilão, porque ele constata o valor e o estado de conservação do imóvel. Desta forma, o interessado toma ciência de que existe a possibilidade de o imóvel estar em condições precárias de uso e precisando de reformas, o que demandará investimento financeiro. “A recomendação é sempre buscar orientação jurídica para minimizar surpresas e gastos inesperados”, diz a advogada.

A advogada salienta ainda que é importante tomar cuidado com o lance oferecido em um leilão, já que as possibilidades de arrependimento posterior são estritas. “Lembre-se de que nem sempre desfazer o negócio é algo fácil e livre de penalidades”, finaliza Caroline.

Caroline descreveu cinco passos importantes para realizar aquisições seguras em um leilão:

1- Pesquise

Faça um levantamento prévio sobre o valor do mercado do imóvel antes de dar um lance ou participar de um leilão

2 – Documente-se

Para evitar surpresas, é preciso se certificar de que o bem está regularizado. Nesses casos, é bom pedir uma certidão de ônus reais

3 – Busque orientação profissional

Procure um advogado com experiência em Direito Imobiliário e Civil antes de se candidatar para que ele possa analisar minuciosamente o edital

4 – Tenha reservas financeiras além do preço da arrematação.

Como não é possível visitar o local antes do leilão, é bom ter em mente que poderá ser necessário arcar com os custos de uma reforma

5 – Avalie o custo do negócio

Isso inclui o valor do arremate, os impostos (como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI), as certidões e as custas dos cartórios, além das dívidas