Parecer quanto a possibilidade de abertura dos diferentes espaços das áreas comuns dos condomínios

Desta forma, as considerações abaixo levam em conta a atual fase na Cidade de São Paulo em 20/08/2.020, que é a amarela conforme dados do Estado de São Paulo obtidos através do site PlanoSP, e interpretam a nota técnica do Centro de Contingência do Corona vírus, ANEXO I e II do Decreto nº 65.044, de 3 de julho de 2020, levam em conta os decretos acima descritos e demais posturas municipais, bem como considera as medidas de retomada das atividades com a gradual abertura dos setores econômicos seguindo critérios com base no risco ocupacional e protocolos que observam o comportamento da curva de contágio conforme nota técnica do Centro de Contingência do Corona vírus.

Levando em conta que os decretos consideram a manutenção da gradual abertura dos setores econômicos, seguindo critérios de risco ocupacional e protocolos previamente acordados com os respectivos representantes e não mencionam em qualquer momento os condomínios, assim a interpretação seguem parâmetros de analogia e similitude.

O Impacto da Covid-19 nos condomínios - 11/04/2020 - Márcio ...

Academias

Em análise analógica a situação fática vivida nos condomínios considerando os decretos supra citados, e em especial ao anexo II do Decreto 65.044 de 3 de Julho de 2.020, verificamos no item C que as academias de esportes e de ginástica podem atender ao público presencialmente em modelo reduzido com capacidade de 30% do local, evitando assim a proximidade entre pessoas, impondo ainda a adoção de horário reduzido de atendimento presencial ao público, limitado a 6 horas por dia.

Ainda em âmbito Municipal as orientações para as academias comerciais podem ser aplicadas por analogia nos condomínios. PORTARIA DA PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 724, DE 10 DE JULHO DE 2020:

“ Utilizar apenas 50% dos aparelhos de cárdio, ou seja, deixar o espaçamento de um equipamento sem uso para o outro;

- É expressamente proibida qualquer forma de treinamento que envolva contato, em pé ou no solo, enquanto não forem liberadas pelas autoridades do Governo Estadual;”

Desta forma, os condomínios podem aplicar por similitude a mesma redução de capacidade de atendimento de pessoas e horários, ou considerar outras possibilidades que atendam o condomínio, desde que tais parâmetros sejam justificáveis e de preferência sejam ratificados ou aprovados em assembleia.

Salões de festas, churrasqueiras e demais espaços com as mesmas características

Quanto ao item d) do anexo II do Decreto 65.044 de 3 de julho de 2.020, que menciona os eventos, convenções, eventos de cultura e entretenimento, e outros - Por analogia podemos considerar para o âmbito condominial o uso de espaços coletivos dentro das áreas comuns. E considerando os protocolos apresentados pelo setor, sendo permitindo a retomada do atendimento presencial ao público em horário reduzido de 6 horas, com a capacidade limitada a 40%, com obrigação de controle de acesso. O setor deverá adotar protocolos geral e setoriais específicos.

Assim, para o âmbito condominial sugere-se aplicar por similitude a mesma redução de capacidade e horários, ou considerar outras possibilidades que atendam o condomínio, desde que tais parâmetros sejam justificáveis e de preferência sejam ratificados ou aprovados em assembleia.

Brinquedoteca

Em função do plano de abertura gradual dos setores econômicos no Estado de São Paulo, não existe mais respaldo legal que autorize a manutenção do fechamento de áreas comuns.

Assim, para o âmbito condominial sugere-se aplicar por similitude a outras atividades descritas no Decreto Estadual e Portaria Municipal a mesma redução de capacidade e horários para o funcionamento dos locais, ou considerar outras possibilidades que atendam o condomínio, desde que tais parâmetros sejam justificáveis e de preferência sejam ratificados ou aprovados em assembleia.

Bares Internos

Em função do plano de abertura gradual dos setores econômicos no Estado de São Paulo, não existe mais respaldo legal que autorize o fechamento de áreas comuns.

Quanto ao item b) do anexo II do Decreto 65.044 de 3 de julho de 2.020, que menciona os bares, restaurantes e similares, conforme abaixo disposto. Por analogia podemos considerar para o âmbito condominial o uso de espaços coletivos dentro das áreas comuns. E considerando os protocolos apresentados pelo setor, sendo permitindo a retomada do atendimento presencial ao público em horário reduzido de 6 horas, com a capacidade limitada a 40%, até às 17:00 horas. O setor deverá adotar protocolos geral e setoriais específicos.

Assim, para o âmbito condominial sugere-se aplicar por similitude a mesma redução de capacidade e horários, ou considerar outras possibilidades que atendam o condomínio, desde que tais parâmetros sejam justificáveis e de preferência sejam ratificados ou aprovados em assembleia.

PORTARIA DA PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 724, DE 10 DE JULHO DE 2020:

“b) Consumo local (bares, restaurantes e similares) - O conceito “ao ar livre” fora escolhido para assegurar a existência de ventilação natural no local de alimentação, em que os comensais não utilizam máscaras de proteção. No entanto, caso existam áreas de alimentação arejadas, ainda que cobertas, é possível recomendar que o consumo local se dê nesses locais. Dessa forma, desde que a área possua ventilação adequada, na Fase Amarela, é possível recomendar a possibilidade de consumo local ao ar livre ou em áreas arejadas, com rigorosa observância das demais indicações a respeito de capacidade restrita e adoção dos protocolos padrão e setoriais específicos. Ademais, entendemos que a liberação de consumo local em tais ambientes na Fase Amarela deve estar condicionada ao horário limite de 17h. Assim, é possível garantir a oferta de alimentação a trabalhadores, durante a jornada laboral, mas sem incentivar o consumo local em bares, restaurantes e similares com fins de lazer e entretenimento, com potencial para gerar aglomerações e, portanto, ampliar o risco de contágio entre consumidores/comensais.”

Quadra de Tênis

Em função do plano de abertura gradual dos setores econômicos no Estado de São Paulo, não existe mais respaldo legal que autorize a manutenção do fechamento de áreas comuns.

Assim, para o âmbito condominial sugere-se aplicar por similitude a outras atividades descritas no Decreto Estadual e Portaria Municipal a mesma redução de capacidade e horários para o funcionamento dos locais, ou considerar outras possibilidades que atendam o condomínio, desde que tais parâmetros sejam justificáveis e de preferência sejam ratificados ou aprovados em assembleia.

Especificamente quanto a utilização das quadras, em âmbito Municipal conforme PORTARIA DA PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 724, DE 10 DE JULHO DE 2020:

Em quadras:

- Não será permitido acompanhantes no local, e tampouco atletas fora do horário dos seus jogos;

- Não será permitido contato físico, nem entre atletas, nem com professores;

- As aulas deverão ser individuais;

- O recolhimento das bolas deverá ser feita por uma única pessoa, seja ela professor, funcionário, ou aluno responsável.

Áreas da piscina

Em função do plano de abertura gradual dos setores econômicos no Estado de São Paulo, não existe mais respaldo legal que autorize a manutenção do fechamento de áreas comuns.

Assim, para o âmbito condominial sugere-se aplicar por similitude a outras atividades descritas no Decreto Estadual e Portaria Municipal a mesma redução de capacidade e horários para o funcionamento dos locais, ou considerar outras possibilidades que atendam o condomínio, desde que tais parâmetros sejam justificáveis e de preferência sejam ratificados ou aprovados em assembleia.

Especificamente quanto as piscinas, em âmbito Municipal conforme PORTARIA DA PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 724, DE 10 DE JULHO DE 2020:

Em piscinas:

- Dividir a piscina em salas de aula com separação por raias, de acordo com o nível de aprendizagem da turma. Para reduzir o número de alunos na piscina, recomenda-se diminuir a duração das aulas;

Demais áreas

Em função do plano de abertura gradual dos setores econômicos no Estado de São Paulo, não existe mais respaldo legal que autorize a manutenção do fechamento de áreas comuns.

Assim, para o âmbito condominial sugere-se aplicar por similitude a outras atividades descritas no Decreto Estadual e Portaria Municipal a mesma redução de capacidade e horários para o funcionamento dos locais, ou considerar outras possibilidades que atendam o condomínio, desde que tais parâmetros sejam justificáveis e de preferência sejam ratificados ou aprovados em assembleia.

Protocolos de saúde e uso de máscaras

Devem ser observados para todas as áreas comuns os protocolos da organização mundial de saúde, secretarias municipais, estaduais e ministério da saúde quanto ao distanciamento social e medidas de saúde, tais como a disponibilização de álcool em gel 70% para higienização das mãos, recursos para higienização das solas do sapato, como um borrifador com álcool 70% ou água sanitária e ainda o uso obrigatório de máscaras nas áreas comuns ( LEI Nº 14.019, DE 2 DE JULHO DE 2020)

Conclusão:

Da mesma forma que os serviços e setores econômicos descritos no ANEXO I e II do Decreto nº 65.044, de 3 de julho de 2020 em vigência no Estado de São Paulo e PORTARIA DA PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO 724, DE 10 DE JULHO DE 2020, podem funcionar com capacidade e horários reduzidos, os condomínios por analogia podem se fazer valer da mesma proporção e autorizar a realização de serviços dentro de unidades e áreas comuns, sejam obras, reformas ou outros. Ou ainda, criar critérios justificáveis que devem passar por aprovação do conselho e/ou assembleia de condôminos.

Ressaltamos que a manutenção do fechamento de áreas comuns não encontra mais respaldo legal no presente momento considerando os decretos em vigência que tratam da abertura gradual de setores e serviços. O que deve ser deliberado e discutido pela massa condominial é a forma de abertura das áreas considerando questões de saúde e segurança aos seus usuários.

A manutenção do fechamento de áreas comuns, independente do momento vivido em função da Covid-19, somente poderá ser sustentado no ambiente condominial com embasamento legal através de:

Leis que mencionem especificamente o condomínio;

b) Leis que mencionem quanto ao funcionamento de espaços privados de uso coletivo ou,

c) Através interpretação por analogia dos decretos em vigência.

E agora, considerando a fase amarela na Cidade de São Paulo, não existe impedimento legal para o funcionamento de academias, áreas comuns ou realização de obras, apenas a possibilidade de se deliberar quanto as restrições de horários e limites de pessoas por espaço.

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.