O agronegócio brasileiro é, sem dúvida, um dos pilares mais importantes da economia nacional. A produção agrícola e a pecuária não apenas geram empregos, mas também representam uma significativa parcela do PIB, movimentando uma grande parte da economia. Dentro do setor agro, um dos nichos mais valiosos é o mercado de terras, ou seja, a comercialização de imóveis rurais. A compra e venda de fazendas têm ganhado grande atenção, tanto por investidores locais quanto internacionais, devido à riqueza de recursos naturais das das terras brasileiras, em alguns caso com até três safras por ano e com preços relativamente baixos, ao comparar com o mercado de terras internacionais, como Austrália, Argentina, África do sul e Estados Unidos da América.

No entanto, vender imóveis rurais no Brasil não é um processo simples e direto. Um dos principais obstáculos para os proprietários de terras é a pesada tributação sobre essas transações. Quando um imóvel rural é vendido, apenas o Imposto de Renda sobre o ganho de capital pode chegar a 22,5% na pessoa física e 34% na pessoa jurídica, impactando diretamente o valor obtido com a venda. Esse imposto é uma das maiores dificuldades enfrentadas pelos proprietários, que buscam alternativas legais para minimizar a tributação. Para quem deseja reduzir esse impacto fiscal, o planejamento tributário é fundamental, através dele é possível estruturar as transações de vendas de maneira eficiente, com o objetivo de reduzir o valor a ser pago ao fisco, muitas vezes em até 90%.

Além do imposto sobre a renda, existe ainda o imposto sobre a herança que também está onerando pesadamente a transferência de imóveis rurais ocorridos em decorrência de falecimentos e doações. Estados como Goiás e Mato Grosso têm aumentado a fiscalização nos processos de inventários e cobram até 8% sobre o valor de mercado do imóvel rural. Mas os tributos que incidem sobre as transferências dos imóveis rurais não param no imposto sobre a renda e no imposto sobre heranças e doações. Ainda existe o imposto sobre a transferência onerosa (ITBI), que incide em todas as operações de transferência onerosas de competência municipal que pode abocanhar até 3% do valor da operação. Outro imposto extremamente importante é o ITR, específico para a propriedade rural que possui caráter eminentemente fiscalizatório, ou seja, monitorar o contribuinte.

Fique atendo às legislação específica para imóveis rurais

A venda de imóveis rurais no Brasil é regulada por uma legislação específica, que envolve diversas leis e decretos. Por meio de um planejamento tributário bem elaborado, é possível reduzir significativamente os tributos incidentes sobre a venda de fazendas, sempre respeitando as normas e aproveitando as brechas legais que permitem uma tributação mais favorável.

Para que uma transação de imóvel rural seja concluída com sucesso, o imóvel precisa atender a certos requisitos legais. Dois requisitos importantes para exemplificar: CCIR, número de cadastro obtido no INCRA que sem ele não se transfere nem se arrenda imóvel rural, e também, o georreferenciamento de imóveis rurais com mais de 25 hectares é obrigatório até novembro de 2025 no Brasil, conforme a Lei nº 10.267/2001. Essa exigência visa garantir a precisão na localização das propriedades, evitando fraudes e conflitos fundiários. Se o proprietário não cumprir esse prazo, a venda do imóvel será impossível, pois o cartório não registrará a transação sem o georreferenciamento. Além disso, a falta de regularização pode acarretar multas e sanções administrativas. Portanto, é essencial que os proprietários de imóveis rurais se antecipem e regularizem suas propriedades dentro do prazo estipulado para evitar obstáculos legais e financeiros.

Atenção: imóveis em fronteiras precisam de cuidados especiais

Outra situação que demanda atenção especial diz respeito aos imóveis rurais situados nas regiões de fronteira do Brasil. Propriedades localizadas a até 150 km da fronteira brasileira exigem um processo de ratificação do imóvel rural, que garante que a propriedade tenha autorização pública para ser comprada e vendida. O prazo para regularização dessa documentação foi estendido até 2030, dando mais tempo aos proprietários para resolverem a situação.

É importante lembrar que, no Brasil, a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros é restrita e exige autorização específica do estado em que o imóvel está localizado. Esse controle visa a segurança nacional e impede que grandes áreas de terras no país sejam compradas por investidores estrangeiros sem o devido monitoramento.

Qual a importância da documentação correta na venda de imóveis rurais?

No atual cenário jurídico e tributário, o compliance tem se tornado uma palavra-chave. Para que o planejamento tributário funcione de forma eficaz, todas as documentações e registros devem estar em perfeita conformidade com a legislação vigente. Isso inclui, por exemplo, o cumprimento das exigências de georreferenciamento, a ratificação de propriedades nas fronteiras e a correta certificação pelo INCRA. Ter todos esses documentos em ordem não só facilita a venda, mas também pode evitar problemas futuros com o fisco ou com as autoridades locais.

Por fim, é importante lembrar que o mercado de terras no Brasil continua sendo um dos mais promissores do mundo, mas também exige atenção redobrada para não cair em armadilhas tributárias e legais. Com um planejamento tributário bem estruturado, os proprietários de fazendas podem reduzir substancialmente a carga tributária, permitindo que a venda seja realizada com mais vantagens econômicas e menos custos fiscais.

Marcos Antonio Marocco, corretor de imóveis especialista em negócios imobiliários. Por Renato Vieira de Ávila, advogado e especialista em direito tributário