Para apresentar as possibilidades de investimentos em fundos imobiliários no Brasil e nos Estados Unidos, o Brazil-Florida Business Council, Inc., organização sem fins lucrativos voltada à promoção de negócios internacionais, realizou no dia 21 de junho o webinar “Investindo em Fundos Imobiliários nos EUA e Brasil: Desafios e Oportunidades”.

O evento foi moderado por Raphael Moreira Espírito Santo, sócio da área de Direito Imobiliário da Veirano Advogados, e teve como palestrantes Paul Foley, presidente do Grupo de Práticas de Gestão de Investimentos da Akerman LLP e Rodrigo Machado, diretor-gerente da US Real Estate Grupo Leste.

Os palestrantes compartilharam suas experiências com a indústria de fundos e securitização imobiliária, estruturação e gestão de operações no Brasil e nos EUA.

De acordo com Sueli Bonaparte, presidente da Brazil-Florida Business Council, Inc., o mercado de fundos imobiliários está em crescimento acelerado e se tornou um atrativo para quem busca uma renda mensal de dividendos, sem grandes oscilações. “Nos Estados Unidos, essa modalidade se tornou acessível para o investidor nacional, que pode usufruir do serviço de corretoras brasileiras no país”, assinala Sueli.

Mercado imobiliário no Brasil

Segundo Raphael Moreira, “no Brasil, vivemos a terceira onda de investimentos no segmento imobiliário. Nesse mercado, temos 1 milhão de investidores pessoa física. É um mercado muito jovem. Iniciou em 1995 e está passando por uma fase de aperfeiçoamento com maior adesão de pessoas físicas e grande amadurecimento de gestores e do mercado corporativo. Investidores mais sofisticados do mercado nacional vislumbram a possibilidade de partir para um mercado mais tarimbado, que é o norte-americano”.

Rodrigo Machado traz uma visão de como está o mercado norte-americano. “É o maior mercado de investimento imobiliário do mundo – detém 48% do mercado mundial, enquanto a América Latina inteira só tem 2%.”, diz.

“Trata-se de um mercado maduro, sofisticado, com diversos instrumentos de alavancagem e a segurança jurídica é inquestionável. As condições de negócio são muito satisfatórias e as taxas de juros são baixas, o que favorece o mercado imobiliário. Além disso, é um mercado muito amplo, diferentes classes de ativos”, detalha o executivo.

Abordando os cuidados jurídicos que o investidor brasileiro tem que atentar ao investir nos EUA, Paul Foley salienta que o fator mais importante para se preocupar, não sendo um cidadão americano, é com a taxação no imposto de renda. No entanto, muitas vezes, corporações com as quais você faz investimentos não precisam desse tipo de preocupação.

Paul acrescenta ainda que o investimento em fundos públicos pode representar algum risco porque são grandes ativos, mas o retorno também é alto. Porém, os mercados mais atraentes são os privados que têm alta liquidez. “Para investir, precisa fazer uma cuidadosa investigação, quem são os fornecedores envolvidos, quem são os administradores do fundo, advogados, qual a experiência no setor”, observa.

Nos EUA, o prazo de materialização dos investimentos é mais longo; no Brasil tem liquidez até diária. Como explicou Rodrigo Machado, os prazos de investimentos privados podem variar entre cinco, sete, dez anos, ou até ter períodos mais longos. “Mas em nosso fundo, procuramos ficar no universo de cinco anos. Dentro desse prazo, dependendo do ativo, há a distribuição regular de rendimentos. Outra forma de abordagem é comprar um ativo já existente, fazer uma pequena reestruturação, a combinação desses valores gera muito valor agregado, fazendo com que compre por um valor e consiga vender mais caro mais na frente. O retorno de renda é trimestral, por questões operacionais, e depois há o ganho de capital no fim do período”, detalha.

Setores mais aquecidos

Segundo Paul Foley, os setores imobiliários mais aquecidos nos EUA no momento são de armazenagem, aluguel de espaços, residências individuais, escritórios e espaços comerciais. Mesmo que for investidor estrangeiro, terá proteção, nosso sistema judiciário é muito eficiente.

Rodrigo acrescenta que boas estratégias de investimento no território norte-americano são os Multifamílias. Os norte-americanos são nômades, vão onde as oportunidades estão, essa dinâmica favorece esse formato. São grandes complexos residenciais, em que todos são inquilinos. Esse formato cresce exponencialmente, vacância abaixo de 6%, muitas oportunidades. Uma variante desse tipo é o Single Family, relativamente novo, um mercado focado por pessoas físicas, que alugam imóveis como renda”.

Ela ainda cita as modalidades: Medical Office Business, bastante segmentado nos EUA e com demanda crescente por conta da idade mais avançada da população; Lojas de fast food, parceiros identificam imóvel, fazem aprovação do projeto, assinam contrato de locação por longo prazo; Logística, com galpões, especialmente por conta do crescimento do e-commerce; e Hotéis, setor que sofreu muito com a pandemia e agora está se recuperando em alguns lugares.

Para Paul, o desenvolvimento imobiliário está superaquecido em grandes cidades e nos subúrbios. “há uma guerra na busca por propriedades. Mudamos nosso estilo de vida. Os Millenials são um tipo de grupo que não querem compromissos ou responsabilidades. Já os Baby boomers estão buscando bairros onde tudo esteja disponível. Os Millenials são mais 60 milhões de pessoas nos EUA”.

Rodrigo aponta as boas oportunidades de investimento em estados americanos. Por causa das condições demográficas, Carolina do Norte, Carolina do Sul, Flórida, Tennessee, Georgia, no centro oeste o Texas são os preferidos no momento.

Sobre o impacto do aumento da taxa de juros ele argumenta que já era esperado. “O investimento imobiliário é sensível a taxas de juros – se elas sobem, o preço do imóvel baixa. A gente percebe aquecimento na economia americana, o que deve amortecer o impacto da alta da taxa de juros. Não vamos ter grandes oscilações”, acredita.