Abrir um negócio no Brasil não é uma tarefa fácil. Com muitos impostos e pouco investimento nas empresas privadas, os empresários sofrem para conseguir manter o seu empreendimento aberto. Ademais a conseguir clientes fixos, contratar e manter empregados e ter um negócio rentável, os empreendedores precisam ainda lidar com situações burocráticas que, por vezes, além de dor de cabeça, podem gerar prejuízos à empresa.

Uma dessas está relacionada ao estabelecimento fixo que a companhia utilizará para endereço comercial. Segundo a advogada Sabrina Rui, especialista em direito imobiliário, “o imóvel tido como sede da empresa é muito importante para a continuidade do negócio. Após se desenvolver em determinado local, os clientes mantêm o hábito de comparecer naquele ambiente, o que, com uma mudança de endereço repentina, pode gerar problemas à companhia”.

Imagine você ter locado um imóvel comercial há vários anos e lá ter desenvolvido sua empresa e marca. Depois de muito tempo, o proprietário do imóvel opta por simplesmente não renovar o contrato com o inquilino. Para o inquilino, ou seja, o empresário, isso pode ter grandes consequências no negócio. Depois de se estabelecer em um local, como simplesmente largar o contrato de aluguel ignorando todos os problemas que isso pode trazer?

Para situações como a descrita acima, a própria Lei do inquilinato (8.245/91) prevê o instituto da ação renovatória, que é um mecanismo jurídico que obriga o locador do imóvel a renovar a locação comercial com o locatário. “Apesar desse instituto parecer desleal com o locador do imóvel, tal situação é um mecanismo processual para evitar a conduta de alguns locadores que, a fim de enriquecerem indevidamente em proveito do esforço do locatário empresário, promoviam a retomada do imóvel após o termo final do contrato locatício e, assim, passavam a exercer a mesma atividade comercial exercida anteriormente pelo inquilino, captando sua clientela”, explica a advogada.

Assim, para valer-se desse instituto processual, há de serem cumpridos diversos requisitos exigidos pela própria lei. Um requisito muito importante que deve ser observado é que o locatário precisa estar no imóvel comercial há pelo menos 5 anos - com a existência de contrato escrito devidamente assinado pelas partes. “Nesse caso, pode haver simplesmente um contrato de 5 anos, como também, pode ocorrer a soma de dois ou mais contratos que preencham o requisito dos 5 anos para ter direito a essa ação renovatória”, afirma a Dra.

Outro requisito para poder ajuizar a ação renovatória é que o locatário exerça no imóvel a mesma atividade comercial por pelo menos três anos. Ou seja, em um prazo de cinco anos, é possível que nos primeiros dois anos o locatário exerça a atividade de floricultura e, nos últimos três anos atividade comercial de restaurante.

É um requisito primordial para esse tipo de procedimento jurídico, que a ação judicial seja proposta dentro do prazo de 1 ano a pelo menos 6 meses antes do término do contrato.

Apesar de todas essas condições, muitas vezes o locador não precisa renovar o contrato de locação mesmo com a ação renovatória. Dessa forma, resumidamente, é somente nessas hipóteses que fica liberada a renovação:

(a) necessidade de realizar obras no imóvel, por exigência do Poder Público, que transformem radicalmente sua natureza;

(b) necessidade de reformas de interesse do locador no imóvel, que o valorizem;

(c) a proposta do locatário quanto ao valor dos aluguéis, na Ação Renovatória, seja insuficiente em comparação ao valor que o mercado pagaria na locação deste imóvel;

(d) existência de melhor proposta de terceiros para a locação do imóvel;

(e) cônjuge, ascendente ou ascendente do locador, ou sociedade por este controlada, precise transferir para o imóvel em questão seu estabelecimento comercial, desde que existente há mais de 01 (um) ano; e

(f) uso próprio do locador.

“Vale lembrar ainda que se o LOCADOR retomar o seu imóvel, este não poderá exercer a mesma atividade comercial do então locatário. Caso seja verificada a similitude de atividade, poderá ser compelido a indenizar o locatário pela perda do ponto comercial, caso este tenha ajuizado ação renovatória dentro do prazo decadencial e tenha exercido atividade empresarial no imóvel”, finaliza a especialista.

Serviço: Dra. Sabrina Marcolli Rui
Advogada em direito tributário e imobiliário