Alta dos custos no campo abre espaço para revisão de contratos de arrendamento rural

O aumento recente dos custos de produção, aliado à queda no valor de importantes commodities agrícolas, tem pressionado a rentabilidade das propriedades rurais em diversas regiões do país. Nesse cenário, cresce também a discussão jurídica sobre a possibilidade de revisão de contratos de arrendamento rural, especialmente quando o produtor passa a enfrentar um desequilíbrio econômico significativo para manter a atividade.

De acordo com Marcos Vinícius Souza de Oliveira, especialista do escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro, sediado em Jataí (GO), o ordenamento jurídico brasileiro prevê instrumentos que permitem a revisão contratual em situações excepcionais. “Entre 2020 e 2021, diversos produtores firmaram contratos de arrendamento com valores elevados, muitas vezes estipulados em sacas por hectare, baseados em preços de mercado que eram favoráveis. No entanto, o contexto mudou drasticamente diante da geopolítica mundial dos últimos anos. Conflitos internacionais em mercados-chave para a produção agrícola resultaram na soma de fatores desfavoráveis para a atividade, como a queda brusca no preço dos grãos e a alta dos juros e dos insumos”, diz.

No campo jurídico, a possibilidade de revisão contratual encontra respaldo na chamada teoria da imprevisão, prevista nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil. A referida teoria estabelece que contratos de execução continuada podem ser revistos quando acontecimentos extraordinários e inesperados tornam a obrigação excessivamente onerosa para uma das partes.

Na prática, isso significa que o produtor rural pode buscar o reequilíbrio do contrato quando fatores externos, fora de seu controle, alteram profundamente as condições econômicas do negócio. “O Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento de que a simples oscilação de preços de mercado não é suficiente para justificar a revisão contratual. Entretanto, quando há um conjunto de fatores extraordinários que alteram de forma relevante o equilíbrio do contrato, essa possibilidade passa a ser passível de análise jurídica”, afirma o especialista.

O impacto da conta que não fecha

Nos últimos anos, eventos como a pandemia, conflitos internacionais e a alta global dos fertilizantes e dos combustíveis têm impactado diretamente o custo de produção agrícola. Ao mesmo tempo, algumas commodities registraram queda significativa de preço, comprimindo a margem dos produtores. Além disso, os problemas climáticos causaram perdas na produção em diversas regiões do país. Essa combinação de fatores tem levado muitos produtores a enfrentar dificuldades para cumprir os valores originalmente pactuados nos contratos de arrendamento.

Em algumas situações, por exemplo, contratos firmados com pagamento equivalente a 20 ou 22 sacas por hectare tornam-se inviáveis quando o valor da saca cai significativamente, enquanto os insumos continuam subindo. “Há casos em que o produtor passa a trabalhar praticamente apenas para pagar o arrendamento”, explica Oliveira.

Apesar da possibilidade jurídica de revisão, especialistas alertam que nem todo contrato pode ser automaticamente renegociado. Cada situação exige uma análise técnica detalhada. “O primeiro passo é procurar um advogado especializado em direito do agronegócio. É necessário avaliar o contrato, as condições econômicas do produtor e os fatores que impactaram aquele negócio específico. Uma abordagem genérica pode, inclusive, aumentar o prejuízo com custos judiciais desnecessários”, orienta.

Na maioria dos casos, a recomendação é buscar primeiro uma negociação direta entre produtor e proprietário da terra. Quando há fundamentos técnicos que demonstram a inviabilidade econômica do contrato, advogados costumam formalizar a solicitação por meio de notificação extrajudicial, propondo ajustes nas condições do arrendamento.

Segundo o advogado, quando há diálogo entre as partes, muitas vezes é possível chegar a um meio-termo. “Para o proprietário da área, pode ser mais vantajoso receber um valor menor temporariamente do que correr o risco de perder o arrendatário e ficar sem produção na propriedade”, explica Oliveira.

Caso não haja acordo, o arrendatário pode recorrer ao Poder Judiciário, que analisará o caso concreto e poderá determinar a revisão das condições contratuais para restabelecer o equilíbrio econômico.

Sustentabilidade da atividade

Para o especialista em direito do agronegócio, o objetivo dessas medidas não é estimular conflitos no campo, mas, sim, preservar a viabilidade econômica da atividade agrícola. “O produtor rural, de forma geral, busca cumprir aquilo que foi contratado. No entanto, o agro está sujeito a riscos climáticos, geopolíticos e de mercado, que fogem completamente ao seu controle. A revisão contratual, quando cabível, serve justamente para restabelecer o equilíbrio do negócio”, destaca.

O escritório Álvaro Santos Advocacia e Consultoria no Agro, sediado em Jataí (GO), atua há mais de 10 anos exclusivamente em demandas relacionadas ao agronegócio. Sua equipe é formada por profissionais qualificados e multidisciplinares, preparados para atender pequenos, médios e grandes produtores rurais.

Com ampla experiência e profundo conhecimento das particularidades do setor, o escritório acompanha o produtor antes, dentro e depois da porteira, oferecendo suporte jurídico completo nas áreas de Direito Agrário, Planejamento Patrimonial e Sucessório, Direito Ambiental, Tributação Rural, Direito Trabalhista e Previdenciário. Mais informações: https://alvarosantosadvocacia.com.