Como funciona a arrematação em conjunto no leilão de imóveis?

O mercado de leilão de imóveis está em alta no Brasil. Dados da Caixa Econômica Federal mostram que, apenas no primeiro semestre de 2024, 44 mil imóveis foram leiloados, superando a soma dos anos de 2022, quando foram arrematados cerca de 9 mil imóveis, e 2023, com 26 mil.

O crescimento acontece paralelamente ao aumento da inadimplência, que atingiu 29,4% em novembro de 2024, o maior índice dos últimos 12 meses, conforme o Jusbrasil. Além disso, as taxas de juros elevadas dificultaram a quitação de dívidas, o que leva à perda de imóveis para leilão por incapacidade de pagamento.

Por outro lado, para investidores e compradores, os leilões representam oportunidades de aquisição de propriedades com preços até 60% mais baratos do que os praticados no mercado tradicional. Sendo assim, arrematar imóveis em leilões pode ser uma maneira lucrativa de investir.

Uma estratégia que tem ganhado destaque é a arrematação em conjunto. Esse modelo permite que duas ou mais pessoas se unam para dar um lance em um leilão de imóvel, compartilhando os custos e os riscos da transação. Quando o lance é vencedor, o auto e a carta de arrematação são emitidos em nome de todos os participantes, e o imóvel passa a ser registrado com as respectivas proporções de participação.

Segundo o Jusbrasil, o cadastro e o lance podem ser feitos apenas em nome de uma pessoa, mas, para que a carta de arrematação seja emitida corretamente, é necessário que todos os arrematantes sejam incluídos no documento final, tendo em vista que ela vale como o título de aquisição da propriedade.

Regras da parceria devem ser bem definidas para evitar problemas futuros

O Jusbrasil alerta que o processo de arrematação em conjunto deve levar em conta alguns aspectos. Interessados em comprar imóveis em leilão em Salvador, por exemplo, devem deixar bem definidas as regras da parceria, como a divisão dos custos e a porcentagem de propriedade de cada um.

É necessário que todos estejam alinhados sobre os detalhes financeiros, incluindo a determinação de um valor máximo para o lance e o planejamento do que será feito com o imóvel depois da aquisição, assim como a divisão de gastos como condomínio, IPTU, luz e água.

Após essa análise, um dos participantes pode fazer o cadastro na plataforma do leiloeiro e registrar os lances. A recomendação é entrar em contato previamente com a empresa para entender como funciona o procedimento de arrematação em conjunto.

A modalidade de leilão on-line permite que os interessados participem à distância. Aqueles que querem adquirir imóveis em Sergipe podem dar lances de qualquer outro estado, apenas pesquisando por “leilão de apartamentos em Sergipe” na internet.

Investir para vender ou para alugar?

O investimento em imóveis adquiridos em leilões pode ser lucrativo para aqueles que desejam revender ou alugar. Para descobrir qual estratégia é mais favorável, o Jusbrasil recomenda que sejam considerados o perfil do investidor, o retorno financeiro esperado e as condições do mercado imobiliário e do mercado financeiro.

As recentes mudanças nas regras de financiamento da Caixa Econômica Federal podem afetar a revenda, uma vez que a instituição reduziu de 80% para 70% o limite financiável do valor do imóvel, exigindo uma entrada de pelo menos 30%, e limitou o financiamento a apenas uma operação ativa por cliente. A advogada Fabiana Mendes destaca, em artigo, que essas alterações podem dificultar a compra de imóveis financiados, o que tende a aumentar a demanda por locação.

A decisão também depende do prazo esperado para obter o lucro desejado. A revenda pode gerar um retorno financeiro mais rápido, enquanto a locação é ideal para quem prefere uma fonte contínua de renda e a possibilidade de valorização do imóvel a longo prazo, especialmente em regiões em crescimento, conforme a especialista.

Ela conclui que o sucesso do investidor está diretamente ligado à sua habilidade de acompanhar as movimentações do mercado e ajustar suas estratégias de maneira assertiva. É preciso se manter informado sobre as condições das linhas de crédito, as variações nas taxas de juros e as tendências econômicas, reduzindo riscos e ampliando as chances de lucro em cada arrematação.