A dúvida entre investir em fundos imobiliários ou adquirir imóveis físicos tem sido o centro de debates após o fechamento dos principais indicadores de 2024. E os números não deixam margem para interpretações subjetivas: enquanto o IFIX, principal índice de fundos imobiliários da bolsa de valores, encerrou o ano com retração de 5,89%, o índice FipeZAP, que mede a evolução dos preços de imóveis residenciais em 50 cidades brasileiras, avançou 7,73%, superando inclusive a inflação do período, que foi de 4,64%.

O desempenho negativo dos FIIs, embora não seja inédito, chama atenção por ocorrer justamente em um ano de retomada do setor imobiliário. Trata-se do terceiro pior desempenho do IFIX desde sua criação, atrás apenas de 2013 (-12,61%) e 2020 (-10,24%). A pressão vinda do cenário macroeconômico — em especial a volatilidade fiscal, oscilação da curva de juros e competição com ativos de renda fixa — impactou diretamente o valor das cotas, mesmo em fundos lastreados em ativos sólidos e bem localizados.

“Apesar de estarem vinculados a imóveis, os FIIs são instrumentos de mercado e estão sujeitos à lógica de fluxo e risco, e reagem negativamente a qualquer movimento que favoreça a migração de capital para opções mais previsíveis, como o Tesouro Direto e os CDBs. Inclusive, a realidade do investidor em FIIs em 2024 foi paradoxal: enquanto muitos dos imóveis dos fundos mantiveram ou até aumentaram seu valor de mercado, o preço das cotas negociadas em bolsa caiu. Para 2025, diante da instabilidade fiscal e do comportamento ainda volátil da curva de juros, o investimento direto em imóveis, sem necessidade de financiamentos bancários, segue como a alternativa mais resiliente para quem busca valorização patrimonial e proteção contra oscilações de mercado’, afirma Renato Monteiro, CEO da Sort Investimentos, que tem mais de R$ 8 bilhões sob assessoria

Por outro lado, quem comprou imóveis físicos, principalmente, em localizações de valorização consistente com baixa vacância e imóveis dede alto padrão , viu seu patrimônio crescer de forma consistente. A valorização dos imóveis medida pela FipeZAP foi a maior desde 2013, reforçando a percepção de que o setor atravessa um novo ciclo de alta, sustentado por fundamentos como escassez de terrenos bem localizados, aumento da demanda qualificada e investimentos em infraestrutura urbana.

No caso da cidade catarinense de Balneário Camboriú, por exemplo, que há anos ocupa o topo do ranking do metro quadrado mais valorizado do Brasil, com índices que ultrapassam 20% ao ano, a liquidez do mercado é favorecida por uma demanda estruturalmente maior do que a oferta. Esse movimento é sustentado por fatores como melhorias constantes em infraestrutura, como o alargamento da faixa de areia, reurbanização da orla, investimentos em segurança, e uma combinação rara de qualidade de vida com atratividade turística, o que torna o município um dos principais polos de alto padrão do país.

“Quando o investidor escolhe um ativo com liquidez natural, ou seja, localizado em uma região em que há procura contínua por parte de compradores qualificados, o tempo de venda deixa de ser um risco e passa a ser parte da estratégia de valorização de longo prazo. É verdade que, de maneira geral, os imóveis físicos possuem menor liquidez imediata em comparação aos fundos, com uma média de 12 meses para a venda de unidades de alto padrão. No entanto, em mercados altamente aquecidos como o de Balneário Camboriú, essa dinâmica muda”, destaca Monteiro.

Para perfis mais atentos ao mercado e com menor volume de capital, os fundos imobiliários seguem como uma ferramenta relevante, principalmente pelas vantagens tributárias e acessibilidade. Mas para o investidor que dispõe de capital e busca estabilidade, previsibilidade de valorização e blindagem contra volatilidade macroeconômica, o imóvel direto permanece como o investimento mais robusto. “Em um país onde a confiança institucional oscila, a terra e o concreto ainda falam mais alto”, conclui Renato.

Sobre o Grupo Sort

O Grupo Sort é comandado por Renato Monteiro. O Grupo é composto por empresas do mercado imobiliário, ramo de tecnologia, indústria e varejo, entre elas a Fast Sale, a Divvy Investimentos, PipeImob Tecnologia, a Sort Empreendimentos, e a Sort Investimentos, que possui mais de R$ 8 bilhões em ativos sob assessoria e atua na seleção e gestão de imóveis, com foco em investidores de diferentes perfis.