Uma proposta de atualização do Código Civil brasileiro está acendendo o alerta em condomínios de todo o país. Em debate no Senado, o novo texto pode trazer mudanças radicais na convivência condominial, inclusive permitindo a expulsão de moradores com conduta antissocial e restringindo alugueis por plataformas como o Airbnb.

O projeto propõe, de forma inédita, mecanismos mais objetivos e eficazes para preservar a harmonia dentro dos condomínios. E, embora o tema desperte polêmica, especialistas como o advogado Dr. Issei Yuki, referência em Direito Condominial, avaliam que a mudança pode representar um avanço importante na proteção da coletividade, desde que usada com responsabilidade.

A polêmica da expulsão: pode mesmo tirar o morador do próprio apartamento?

Pelo novo texto, moradores que apresentem conduta reiteradamente antissocial e gerem “incompatibilidade de convivência” poderão ser multados e, em último caso, expulsos judicialmente do condomínio desde que a medida seja aprovada por dois terços da assembleia.

A ideia é que a expulsão não afete o direito de propriedade em si, mas sim o direito de uso. Ou seja, o morador continua sendo dono do imóvel, podendo alugá-lo ou vendê-lo, mas perde o direito de habitação naquele condomínio.

Dr. Issei Yuki comenta: “O Código Civil já permite penalizações por conduta antissocial, como a multa de até 10 vezes a taxa condominial. O que essa proposta faz é criar a possibilidade jurídica da restrição do uso do imóvel como consequência extrema, quando todas as outras medidas já falharam.”

O texto ainda prevê que essa expulsão seja reversível, ou seja, caso o mesmo quorum da assembleia (dois terços) aprove, o morador poderá retornar ao condomínio.

Airbnb sob pressão: fim da farra do aluguel por temporada?

Outro ponto que deve gerar grande impacto é a mudança nas regras sobre aluguel por plataformas como o Airbnb. Atualmente, a legislação é omissa, o que faz com que decisões judiciais variem caso a caso. A nova proposta é clara: a convenção do condomínio deverá autorizar esse tipo de hospedagem.

Com isso, condomínios poderão proibir ou restringir o aluguel por temporada, o que deve afetar diretamente investidores e proprietários que transformaram imóveis em fonte de renda passiva via aplicativos.

Dr. Issei Yuki complementa: “O novo texto oferece segurança jurídica aos condomínios e moradores. Cada comunidade poderá, via assembleia, definir se deseja ou não permitir hospedagens transitórias. Isso protege o perfil do prédio e evita que condomínios residenciais virem mini hotéis sem controle.”

A proposta ainda prevê que, nos prédios em construção, essa informação já conste da minuta da convenção, o que traz mais transparência para compradores e investidores.

Multas mais pesadas e restrições para inadimplentes

O novo Código também quer subir o teto da multa por inadimplência, dos atuais 2% para até 10%. Especialistas consideram a medida “controversa”, já que pode acelerar a perda do imóvel via execução judicial, especialmente porque a dívida condominial é considerada propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel, não ao morador.

Outra mudança importante: inadimplentes e moradores com conduta antissocial podem ser impedidos de participar de assembleias, o que gera debate sobre representatividade e direitos de voto no condomínio.

“Essa é uma medida que exige cautela. O inadimplente não perde sua condição de condômino, então é preciso avaliar a constitucionalidade de impedir sua participação em decisões que impactam a coletividade”, pondera Dr. Issei.

Convivência x Propriedade: estamos mudando o eixo?

A grande questão que essa atualização do Código Civil traz é: até onde vai o direito individual quando ele ameaça a coletividade?

A expulsão de moradores, o controle de aluguéis e a limitação de direitos de assembleia representam um reposicionamento do que se entende por convivência em comunidade. Viver em condomínio deixa de ser apenas uma escolha por segurança ou comodidade e passa a exigir responsabilidade social real.

“Essas mudanças, se aprovadas, não vão criminalizar comportamentos. Elas vão exigir mais empatia e menos egoísmo de quem vive em comunidade. Não se trata de punir, mas de proteger o grupo”, conclui o advogado Issei Yuki.

As novas propostas de atualização do Código Civil estão em fase de debate, mas já mostram que o futuro da moradia compartilhada no Brasil será mais rigoroso, mais regulamentado e, espera-se, mais harmonioso.

Mais sobre Issei Yuki Júnior:

Yuki, Lourenço Sociedade de Advogados

Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária.