As relações comerciais no atual mundo globalizado estimularam o surgimento de novas modalidades de negócios, entre elas, estão as locações dentro do modelo BTS, sigla que vem do inglês built to suit, em portugês “construir para servir”. A operação imobiliária segue a filosofia de negócios on demand, ou seja, atendimento por uma demanda específica.

Neste ano de 2024, essa modalidade de locação completa 12 anos de inclusão na Lei de Locações do País. Mas se comparado a outros países, no Brasil o mercado de aluguel dentro do sistema BTS ainda é incipiente, apesar do aumento da procura por esse tipo de contrato. Essa modalidade de locação surgiu na década de 1950 e se propagou principalmente nos Estados Unidos e, posteriormente, na Europa e Ásia. Por aqui esse mercado ainda é relativamente recente, tanto que a primeira e única legislação sobre o tema é a lei Lei 12.744, de 2012.

Engenheiro Civil e com larga experiência na construção e administração de condomínios empresariais, o incorporador Rodrigo Neiva explica que nos contratos BTS, o locatário encomenda a construção ou reforma de um imóvel, atendendo necessidades específicas do seu negócio, para posteriormente alugá-lo. “Do outro lado, o locador, que pode ser proprietário ou investidor, se responsabiliza pela execução do projeto e ambos firmam um contrato de longa duração, em geral de dez anos ou mais”, detalha o empresário, que também é sócio-empreendedor do Antares Polo Aeronáutico, um mega empreendimento que está sendo construído na região metropolitana de Goiânia e que, recentemente, incluiu a possibilidade de contratos BTS como opção de comercialização de áreas.

Rodrigo Neiva explica que, além de ter um imóvel construído conforme suas necessidades, este modelo de locação otimiza o tempo e os esforços do locatário, que não precisa se preocupar com o acompanhamento de obras. “Ele também não precisa imobilizar um enorme capital na compra do imóvel e pode investir em outras frentes do negócio”, completa.

O incorporador e empresário explica que também entra no hall de vantagens desse modelo built to suit a possibilidade de contratos de longa duração, já que durante sua vigência, o locador não poderá pedir o imóvel, o que oferece garantia de espaço para o locatário pelo tempo acordado, evitando a imprevisibilidade e, consequentemente, problemas para o negócio. “Outro aspecto interessante com a locação BTS é que a empresa não fica dependente da concessão de áreas por parte do poder público”, frisa Neiva. Outra vantagem para quem opta pelo contrato BTS é que a empresa não fica com um grande ativo imobiliário parado, quando ela é dona do imóvel, o que facilita a mudança de local ou otimização das operações.

Segurança

Rodrigo Neiva explica que os contratos dentro da modalidade BTS também trazem vantagens para quem constrói e aluga, a principal delas é a segurança no retorno do investimento feito, já que o mesmo é dissolvido e garantido em um contrato de longa duração. “Há, dentro do mercado de locações no modelo BTS, um baixíssimo índice de vacância, uma vez que, diferente das modalidades tradicionais de locação, o contrato de longa duração evita que o imóvel fique vago e sem render retorno financeiro. Essa modalidade também permite ao locador praticar valores mais interessantes no aluguel, devido à personalização que oferece”, detalha o empresário.

Atualmente, a principal demanda dos contratos BTS no Brasil surge frente ao crescimento exponencial do e-commerce, uma tendência irreversível para os consumidores de hoje e de amanhã. Assim, o setor de logística e as grandes redes varejistas são hoje os dois segmentos que mais lançam mão dos contratos na modalidade BTS. “Percebo também que muitas indústrias estão lançando mão dessas vantagens oferecidas pela locação no modelo BTS, especialmente nos dias de hoje, com as novas tecnologias que fazem com que as plantas industriais sejam flexíveis, podendo ser implantadas em qualquer espaço ou conforme a melhor demanda operacional da empresa”, salienta Neiva.