O advogado especialista em direito condominial Dr. Issei Yuki Júnior destaca que de acordo com o Código Civil, a principal função do síndico é representar, de todas as maneiras, o condomínio. Portanto, ele deve realizar as ações em defesa do patrimônio e dos interesses e direitos do condomínio e dos moradores. Em outras palavras, qualquer problema se torna uma responsabilidade do síndico.

Grandes mitos e verdades sobre as funções do síndico no condomínio:

O síndico pode realizar obras no condomínio sem análise e aprovação em assembleia?

Meia verdade. Um dos poderes do síndico do condomínio é realizar obras emergenciais e obras necessárias sem que elas sejam analisadas e aprovadas previamente pelos condôminos. Como a omissão pode causar um dano irreversível, o gestor pode e deve adotar uma medida para fazer cessar o perigo.

Por exemplo: Um cano que estoura no corredor pode causar danos às unidades.

O síndico deve atuar de forma rápida para minimizar os riscos.

Neste caso, ele contrata rapidamente um prestador de serviços para executar a obra necessária e urgente.

Ele deve ter em mente sempre que suas ações deverão ser reportadas à assembleia posteriormente.

Apesar de não precisar de autorização nessas situações, é preciso convocar a reunião para apresentar aos moradores o problema e sua solução.

Porém, quando se trata de obras maiores, mais complexas e de valores mais altos, necessitam da aprovação em assembleia pelos condôminos (moradores).

Obras voluptuárias: são as obras de mero deleite ou recreio. Elas não aumentam o uso habitual do bem, mas podem torná-lo mais agradável, ou seja, de elevado valor;

Obras úteis: obras que aumentam ou facilitam o uso do bem;

Obras necessárias: obras que têm por finalidade a conservação do bem ou o cuidado para que ele não se deteriore.

A legislação brasileira sobre condomínio também traz uma informação importante sobre as obras: o quórum de aprovação.

As obras voluptuárias devem ser aprovadas pelo voto de dois terços dos condôminos.

Neste caso, leva-se em conta o número total de condôminos, e não o total que comparece à assembleia para a votação.

As obras úteis devem ser aprovadas pela maioria dos condôminos, ou seja, 50% mais um.

O síndico precisa residir no condomínio em que trabalha

Mito. Ele pode ser tanto um morador quanto um síndico profissional especializado nessa atividade.

“Vale ressaltar que o síndico precisa ser eleito em assembleia pelos condôminos e o seu mandato é de no máximo 2 anos, com possibilidade de reeleição, segundo o Código Civil.” comenta o Dr. Issei Yuki Júnior.

Contudo, é importante consultar a convenção do condomínio e ver se há algum ponto específico para a escolha de um síndico.

O síndico pode entrar nos apartamentos dos moradores sem autorização

Mito. O síndico nunca deve invadir a privacidade dos condôminos, mesmo que tenha relações de amizade com eles. Isso significa que ele só pode entrar nos apartamentos com a autorização do morador.

O síndico pode proibir a entrada de visitantes no condomínio

Mito. Esta é uma questão recorrente entre moradores e que pode trazer muitas dúvidas.

O síndico não pode proibir visitas de parentes, amigos, diaristas ou outros. Além disso, não pode impedir mudanças, e nem a entrada e saída de moradores. Assim, o Código Civil afirma que pode haver danos morais e materiais ao morador que se sentir lesado.

Apesar do condomínio alegar que as normas devem ser cumpridas, ainda assim os direitos do inquilino não podem ser limitados pela Convenção ou Regimento Interno do Condomínio.

Assim, mesmo que o síndico tenha autonomia para manter o controle do edifício, ele não pode limitar o uso da propriedade privada sem um motivo justo.

Ações desse tipo podem fazer com que o condomínio venha a pagar indenização por danos morais.

O síndico pode cobrar moradores inadimplentes

Verdade. Como administrador do condomínio, o síndico pode cobrar moradores inadimplentes. Porém, nunca deve expor esses condôminos aos outros, mantendo sempre o sigilo e discrição nesse aspecto.

O síndico pode contratar e gerenciar funcionários

Verdade. O síndico também é o responsável por contratar profissionais para realizar reparos ou reformas no condomínio.

O advogado Dr. Issei explica que para manter o funcionamento de um condomínio pode ser necessário contratar alguns funcionários para realizar as atividades do dia a dia. Como, por exemplo: faxineiros, porteiros, seguranças, jardineiros, zeladores, entre outros. A quantidade e funcionários contratados depende da estrutura e necessidades de cada condomínio.

Ele é o responsável por selecionar o funcionário ou a empresa de administração de condomínios. Além disso, deve realizar os pagamentos de salários e gerenciar o trabalho executado.

O síndico pode ter salário?

Apesar de ter várias responsabilidades determinadas pelo Código Civil, não há nenhuma legislação que define ou determina um salário para o síndico.

Por isso, a remuneração – ou não – para essa atividade deve estar prevista no Regimento Interno e só poderá entrar em vigor se for discutida e aprovada em assembleia geral. Portanto, o condomínio só pode pagar salário ao síndico ou oferecer um abono da taxa condominial após o aval dos condôminos.

Remuneração direta

A remuneração direta, também chamada de prolabore de síndico, é uma compensação financeira que será recebida pelo gestor. Como não há lei que sugira um piso, os valores são estipulados pelo próprio condomínio.

Remuneração indireta

A remuneração indireta é quando o condomínio opta por isentar a taxa condominial do síndico, sendo que determinados empreendimentos ainda oferecem um desconto total ou parcial no valor mensal da taxa.

Porém, é importante esclarecer que liberar o síndico do pagamento da taxa de condomínio não inclui outras taxas, como o pagamento do fundo de reserva, taxa extra, etc.

“Apesar de não ser obrigatória, é muito importante o reconhecimento de quem desempenha as funções de síndico e uma das formas de valorizar essa atividade é concedendo uma remuneração, seja direta ou indireta no caso dos síndicos moradores. Outro fator importante é o respeito a este profissional, que deve ter todo o suporte necessário para realizar o seu trabalho com qualidade e tranquilidade.” finaliza o Dr. Issei Yuki Júnior.

Mais sobre Issei Yuki Júnior:

Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária, fundador e advogado proprietário do Escritório Yuki Advogados em 2006, atual Yuki Faustino e Teles Sociedade de Advogados.