O advogado Dr. Felipe Faustino explica que as regras de locação de imóveis são definidas pelo que foi documentado no contrato acordado e assinado entre as partes envolvidas e também pela Lei do Inquilinato — que regula o mercado imobiliário de aluguéis. Em ambos os documentos, constam as responsabilidades do proprietário e do locatário, facilitando o entendimento entre os dois durante o período da locação.

Saber sobre essas normas e suas atualizações é muito importante para que o locador evite problemas mais graves posteriormente, como no caso de devolução do imóvel por inadimplências ou reformas indevidas feitas. Além disso, quanto mais direitos conhecer, mais seguro e tranquilo será o processo de aluguel para ambas as partes.

Nesse sentido, uma das principais características da Lei do Inquilinato é estabelecer os deveres e direitos do locador e também do locatário. Em alguns casos, a maioria dessas disposições não constam expressamente no contrato, pois já ganharam força suficiente para se tornar obrigação.

“De toda forma, mesmo que o contrato não mencione, é importante conhecer melhor a previsão da Lei antes de fechar o negócio. Esse cuidado evita desgastes desnecessários e problemas no futuro.” informa o advogado.

Pensando nisso, o advogado especialista em direitos imobiliários Felipe Faustino cita os principais direitos de locador e locatário para te auxiliar a entender a questão:

Direitos do Locador
- Receber os aluguéis pré-estabelecidos na data do contrato;
- Receber o imóvel no mesmo estado que entregou ao inquilino;
- Tomar ciência de qualquer dano ou defeito para reparo se for de responsabilidade do locador;
- Visitar o imóvel para ver suas condições desde que, previamente agendado com o locatário e outras mais;
- Ser notificado com aviso prévio sobre mudança;
- Reajustar o valor do aluguel;
- Estar ciente sobre o que acontece no imóvel durante a vigência do contrato.

“O que para um é direito, para o outro é dever! Vale lembrar, que pode haver dentro do contrato de locação, cláusulas estabelecidas de comum acordo entre locador e locatário, que alterem alguns direitos e deveres, porém, ambos precisam estar cientes das mudanças ajustadas.” esclarece o Dr. Felipe Faustino.

Lembrando que, algo fora do que foi estipulado, pode gerar problemas jurídicos. Portanto, como em todos os contratos, seja de locação, de compra e venda, ou qualquer outro, sempre haverá direitos e deveres para as duas partes, para equilibrar a relação entre eles, sem causar prejuízo ou vantagem em excesso para um ou para outro.

Direitos do locatário

Diante do contrato de locação, diversas dúvidas surgem com relação aos direitos e deveres das partes neste tipo de contrato, e mesmo que na maioria das vezes o locatário não sinta segurança na relação contratual, tem direitos resguardados também pela Lei do Inquilinato (Lei. 8245), tais como:
- Receber o imóvel em condições de uso e habitação, realização de uma vistoria no imóvel anterior a sua entrada;
- Pagar apenas despesas ordinárias de condomínio, (pois as extraordinárias são do locador);
- Direito a recibo de quitação dos aluguéis;
- Não responder por vícios ou defeitos anteriores a sua entrada;
- Direito de preferência quando o locador quiser vender o imóvel, prazo para desocupação, entre outros;
- Indenização por benfeitorias;
- Devolução do imóvel a qualquer tempo.

Mesmo que haja um contrato e leis sobre os aluguéis, por exemplo, não é raro vermos inquilinos não cumprindo com os seus deveres, na prática. Nesse caso, a primeira tentativa do locador deve ser manter a calma e dialogar para renegociar, de modo que encontrem as soluções juntos. O confronto não é bom e nem resolverá a situação, o que pode até agravá-la.

Contudo, muitas vezes, resolver a situação de forma pacífica não ajudará na resolução do problema. Por isso, a saída mais eficaz é a procura por um advogado para aplicação da multa contratual e, em último caso, o acionamento ao poder jurídico para obter a autorização de despejo, podendo esta ser de forma liminar.

“É importante mencionar que podem existir cláusulas firmadas em comum acordo entre as partes que disponham de maneira diversa. Portanto, fique atento aos seus deveres e principalmente seus direitos.” finaliza Dr. Felipe Faustino.

Mais Sobre Dr. Felipe Faustino:

Graduado em Direito pela Faculdades Metropolitanas Unidas – FMU, Pós Graduado Direito do Trabalho e Processo do Trabalho, Practitioner em Programação Neurolinguística, especialista em Direito Condominial, em Direito do Trabalho, Direito Empresarial e Contratos, com mais de 10 anos de experiência na área Trabalhista e Empresarial, Sócio do Escritório Yuki Faustino e Teles Sociedade de Advogados.