Em momentos de impactos econômicos, como a pandemia, muitas pessoas são pegas de surpresa e acabam até mesmo na situação de precisar vender um apartamento financiado. Por outro lado, há quem faça esse tipo de transação para aproveitar oportunidades mais interessantes no mercado imobiliário. No entanto, independente do motivo, sempre costumam surgir dúvidas nesse processo. Segundo Manoel Gonçalves, CEO da Arbo Imóveis, marketplace do setor imobiliário, o primeiro passo para comercializar um apartamento financiado é ter em mente que a propriedade legal pertence ao banco que concedeu o crédito.

"A venda do imóvel pode ser feita, desde que haja a quitação do saldo devedor. Ou seja, o valor exato que o banco chegou a emprestar. Conforme as mensalidades são quitadas, o valor do saldo devedor diminui. Neste contexto, é importante se atentar a um detalhe: as parcelas de um financiamento são compostas por uma parte de saldo devedor e outra de juros. Por exemplo, vamos considerar que esse financiamento de R﹩ 250 mil será pago em parcelas mensais de R﹩ 2 mil. Se metade da parcela corresponde a juros, somente a outra metade (R﹩ 1 mil) é descontada do saldo devedor a cada pagamento. Portanto, é fundamental entender esse cenário a fim de saber o valor correto a ser quitado", diz o CEO.

Em seguida, o executivo reforça a importância de verificar se o vendedor encontra-se em uma situação de inadimplência. "Estar inadimplente abre ao banco a possibilidade de direcionar o imóvel para leilão, o que inviabilizaria a revenda", pontua Gonçalves. Desta maneira, cabe ao vendedor buscar alternativas para evitar que esse episódio aconteça. Entre os caminhos possíveis encontra-se a utilização do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) na cobertura das mensalidades em atraso, que poderão ser feitas à vista ou via pagamento parcelado.

"No método à vista o vendedor pede ao banco a emissão de um boleto com o valor exato do saldo devedor. Assim, ele poderá pagar esse boleto usando o valor pago pelo novo comprador do imóvel e, em seguida, receberá da instituição financeira uma declaração de que o imóvel está livre de qualquer débito. Essa declaração precisa ser averbada em cartório para que o gravame da alienação fiduciária seja liberado. A partir desse momento, o vendedor já terá o direito de propriedade do apartamento. Essa informação poderá constar na Escritura Pública de Compra e Venda, possibilitando a transferência da propriedade ao novo comprador. Já o valor que vai para o bolso do vendedor é a diferença entre o preço cobrado na revenda e o valor necessário para quitação do financiamento anterior", explica o CEO.

Por sua vez, o pagamento parcelado, é a alternativa na qual o comprador faz um financiamento para quitar o primeiro. Essa iniciativa pode ser feita no mesmo banco ou em um diferente. Ao ser realizada no banco que está com a dívida, a primeira providência será checar o saldo devedor do primeiro financiamento, considerando as correções, os juros e eventuais descontos. Por fim, será criado um novo contrato de compra e venda entre quem está vendendo e quem está comprando.

"A própria instituição financeira cuida diretamente da parte burocrática e a documentação deixará claro que parte do valor pago pelo novo comprador será usada para quitar o primeiro financiamento. Depois de assinado, o novo acordo será registrado em cartório, assim como o novo contrato de financiamento, desta vez em nome do segundo comprador", ressalta Gonçalves.

Caso o processo seja feito em um local diferente, será necessário recorrer a um procedimento chamado interveniente quitante (IQ). Nessa situação, o banco do segundo financiamento vai quitar o primeiro e formalizar a negociação com o novo comprador.

Para realizar o IQ, é necessário solicitar ao banco do primeiro financiamento as informações do saldo devedor. Depois, o novo banco vai liquidar o contrato vigente, pagando a dívida. Esse é um processo que dura cerca de 30 dias. Enquanto isso, o novo comprador assina o contrato de financiamento, lavra e registra a escritura e confirma em cartório a nova alienação fiduciária. "O vendedor só receberá o dinheiro da transação quando o novo financiamento for efetivado. Vale lembrar novamente que esse dinheiro é o que sobra após a quitação do financiamento anterior", finaliza o executivo.

Sobre a Arbo Imóveis

Fundada em 2017, a Arbo Imóveis é um marketplace do mercado imobiliário, que simplifica as transações para locatários, proprietários, administradores e compradores de imóveis. Também tem como foco aumentar as vendas de seus parceiros, sejam eles imobiliárias, incorporadoras ou corretores autônomos. A marca está presente em mais de 220 cidades, de 17 estados brasileiros, e na Flórida (EUA), e tem como proposta transformar os serviços das empresas com quem firma parceria em 24 horas por dia.