São Paulo ganhou mais de sete mil novos condomínios em uma década, segundo o Mapa dos Condomínios 2025, estudo realizado pela Lello sobre o mercado condominial. Só em 2014, eram 23 mil empreendimentos, dos quais 91% residenciais. Para a advogada Vivian Duarte, especialista em administração condominial, a expansão do setor também amplia as chances de conflitos entre moradores.

“Questões consideradas pequenas acabam se agravando pela convivência forçada, pela ausência de soluções eficazes, pela reincidência dos problemas e pelo acúmulo de ressentimentos gerados pela falta de empatia e paciência”, observa.

Entre as principais causas de atritos estão os chamados “5 Cs”, formados por cachorro (barulho e uso das áreas comuns), criança (comportamento e ocupação dos espaços), cano (vazamentos e infiltrações), carro (estacionamento, manobras e danos) e calote (inadimplência e uso indevido das verbas condominiais).

Diante desse cenário, o síndico deve atuar como mediador imparcial, ouvindo as partes envolvidas, buscando soluções amigáveis e fundamentando suas decisões no regimento interno e na legislação. “É fundamental manter a confidencialidade, a comunicação clara e promover um diálogo respeitoso para evitar que as disputas escalem para medidas legais ou desgaste entre os condôminos”, orienta.

Nos casos mais críticos, cabe ao síndico acionar autoridades competentes, como a polícia, em situações de crimes ou infrações, como furto, roubo, danos, agressão física, ameaças ou violência doméstica, especialmente quando há risco à segurança dos moradores. “No estado de São Paulo, a Lei nº 17.406/2021 obriga o síndico a denunciar casos de violência doméstica e familiar de forma imediata em ocorrências urgentes e, em até 24 horas, por escrito, mesmo que apenas com indícios”, explica.

Para Vivian, a boa convivência em condomínio depende, antes de tudo, de empatia e respeito às regras. “Sempre falo que se colocar no lugar do próximo é a dica de ouro. Além disso, é essencial respeitar horários de silêncio, ser cortês com vizinhos e funcionários, manter áreas comuns limpas e organizadas, cuidar dos animais de estimação e comunicar-se com síndico e vizinhos antes de obras ou em caso de conflitos, buscando sempre uma solução amigável”, finaliza.

Sobre Vivian Duarte

Vivian Duarte, pós-graduanda em Direito Imobiliário e Condominial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, com graduação e bacharelado em Direito, pela Universidade Cruzeiro do Sul, pós-graduação em Direito e Processo do Trabalho, pela Escola Paulista de Direito/EPD e síndica profissional pela Sindiconet/Gabor.