Marco Legal das Garantias reduz burocracia e facilita acesso ao crédito

O Marco Legal das Garantias, Lei n.º 14.711/2023, representa uma das mudanças mais significativas no sistema de crédito brasileiro dos últimos anos. Criado para reduzir a insegurança jurídica e dar mais agilidade à execução de dívidas, ele trouxe novidades que impactam diretamente os bancos, as empresas e os consumidores, de acordo com o advogado do escritório Barbosa Castro & Mendonça Advogados Associados (BCM), Rafael de Souza Oliveira Penido, especialista em Direito Bancário.

O advogado explica que a hipoteca, apesar de ser um tipo de garantia amplamente utilizada no mundo, caiu em desuso no Brasil porque era muito difícil de ser executada de forma efetiva. Na contramão, a alienação fiduciária de imóveis se tornou a mais usada, mas ainda assim havia entraves, principalmente pela morosidade dos processos e pela própria divergência jurisprudencial em torno do procedimento extrajudicial de execução da garantia fiduciária. “Dessa forma surgiu a necessidade de adequar a oferta e a execução das garantias, reforçar a validade do procedimento de execução extrajudicial da alienação fiduciária, abrindo caminho para que a hipoteca também pudesse ser executada extrajudicialmente”, acrescenta.

Com essa mudança, a execução passou a ser feita diretamente no cartório de imóveis, de forma semelhante ao procedimento da alienação fiduciária, o que reduziu bastante o tempo de recuperação do crédito. “Antes era necessário entrar com ação judicial, aguardar a defesa, recursos e só depois chegar ao leilão, o que levava anos. Hoje, comumente, a eventual discussão judicial só aparece na etapa final, quando o credor ou arrematante tenta imitir-se na posse do imóvel leiloado ou vendido diretamente pelo credor, isto na hipótese de não ter havido arrematante no leilão”, ressalta.

Outra novidade relevante em relação ao Marco Legal é a possibilidade de estender uma garantia já existente para um novo empréstimo. “Antes, quem dava um imóvel em garantia precisava quitar toda a dívida e liberar o bem para só depois oferecê-lo novamente. Agora, dependendo do valor do bem e do saldo devedor, é possível contrair um novo empréstimo usando a mesma garantia”, diz Penido.

Também ficou mais clara a diferença entre financiamento e empréstimo com a garantia imobiliária. No financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial, caso o consumidor que adquiriu um bem não pague, o banco consolida a propriedade no cartório, leva a leilão e, se não houver comprador, a dívida é extinta, independentemente do valor.

Já no empréstimo, em que o bem já é do tomador e apenas dado em garantia, a lógica é parecida, mas com uma diferença: “Se o valor obtido no leilão, ou na venda direta pelo banco, não for suficiente para quitar a dívida, o devedor continua responsável pelo saldo remanescente. Essa regra busca proteger especialmente quem compra a casa própria, garantindo que não herde uma dívida além da perda do imóvel”, destaca o especialista.

Sobre o impacto no crédito, a lei tende a facilitar o acesso tanto para pessoas físicas quanto para pequenas empresas. A maior segurança jurídica reduz gargalos judiciais, ajuda a baixar o custo do crédito e amplia possibilidades, como no caso da extensão da garantia.

“Ainda assim, é importante destacar para os devedores que a principal mudança está na hipoteca. Muitos acreditam que ela só pode ser executada judicialmente, mas agora também segue o rito extrajudicial. O devedor é intimado no cartório a pagar a dívida antes do leilão, sem depender de uma citação judicial”, afirma o especialista.

Há, porém, discussões em andamento nas Cortes Superiores, especialmente no Supremo Tribunal de Justiça (STJ), com foco em bem de família. “Alguns entendimentos dizem que, se o próprio devedor deu o imóvel em garantia, estaria renunciando à proteção legal desse bem. Outros entendem que não se pode aceitar o bem de família como garantia em face do propósito eminente social da Lei 8.009/90. Essa divergência gera insegurança e exige cautela das instituições financeiras”, diz Penido.

No caso de inadimplência, a principal recomendação é procurar imediatamente o banco para negociar, sem esperar a consolidação da garantia, segundo o advogado. Ele explica que, normalmente, há cláusulas de carência de 30 a 90 dias antes de iniciar a execução. “Esse é o melhor momento para refinanciar a dívida, alongar prazo ou reduzir parcelas, já que os encargos ainda não cresceram. Depois que o procedimento cartorial começa, a dívida já incorpora custos adicionais, como o ITBI (imposto de transmissão), emolumentos cartorários e outras despesas adiantadas pelo banco, tornando a negociação mais difícil.”

Penido lembra que não interessa ao banco ficar com o imóvel, e que a atividade do banco é emprestar dinheiro e recebê-lo de volta com juros, auferindo assim o denominado spread bancário (diferença entre o custo de captação do dinheiro pelo Banco e os juros recebidos nos empréstimos por ele ofertados no mercado), sem administrar patrimônio. Quando o bem não é arrematado em leilão e volta para o banco, isso gera custos extras, fora da atividade principal da instituição.

Para o especialista, o crédito hoje está mais acessível e moderno. Além das agências, existem correspondentes bancários e canais digitais que permitem contratar financiamentos e empréstimos com facilidade. Mas segundo ele, é preciso cautela, pois ofertas muito vantajosas podem esconder golpes virtuais. “Por isso, é essencial educação financeira, tanto de parte dos consumidores quanto dos órgãos de proteção, para manter equilíbrio e harmonia no sistema”, diz.

Por fim, ao contratar financiamento ou empréstimo com garantia imobiliária, o consumidor deve sempre analisar cuidadosamente o contrato. Como se trata de valores altos, pode ser útil buscar apoio técnico para avaliar condições, conferir taxas de juros e comparar propostas de diferentes instituições.

É importante também observar tanto a taxa de juros quanto o Custo Efetivo Total (CET), que é composto não apenas pela taxa de juros nominal, mas também pela forma de capitalização e outros encargos.