Cláusulas abusivas elevam distratos judiciais e expõem fragilidades no mercado imobiliário

Relatórios divulgados em julho pelo Procon-SP apontam aumento nas reclamações contra construtoras e instituições financeiras por cláusulas abusivas em contratos de compra e venda de imóveis. A alta nas queixas tem relação direta com o crescimento dos distratos judiciais registrados em 2025, ampliando a judicialização de um setor já pressionado por litígios.

Para a advogada Siglia Azevedo, mestre em resolução de conflitos e referência nacional em direito imobiliário, a escalada dos processos poderia ser evitada com maior transparência contratual, fiscalização e uso efetivo de mecanismos extrajudiciais. “O problema está, muitas vezes, no desconhecimento.

Muitos consumidores assinam sem entender o que estão contratando. Cláusulas que limitam a devolução de valores, impõem multa elevada ou vinculam o financiamento a um banco específico devem ser vistas com atenção, pois violam o Código de Defesa do Consumidor”, afirma Siglia. Dados da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH) mostram que cerca de 18% dos contratos analisados em 2024 apresentavam cláusulas abusivas, especialmente nas seções relativas a financiamento e rescisão.

O Procon-SP destaca que grande parte das reclamações parte de compradores que, ao tentar desistir do imóvel por dificuldades financeiras ou atrasos na obra, enfrentam retenção indevida de valores pagos ou negativa de distrato. “O STJ já reconheceu a possibilidade de revisão judicial de cláusulas que desequilibram a relação contratual. Isso está pacificado. O que falta é orientação para que o consumidor saiba quando e como recorrer”, explica a advogada.

Além da via judicial, a Lei nº 13.786/2018 prevê a possibilidade de rescisão consensual por meio do distrato extrajudicial, desde que haja concordância entre as partes e ausência de cláusulas ilegais. “O distrato extrajudicial em cartório tem sido a melhor opção para quem busca rapidez e menor desgaste emocional. É possível formalizar com segurança, desde que bem assessorado”, afirma Siglia.

Esse modelo tem se consolidado dentro do chamado “imobiliário extrajudicial”, que abrange também procedimentos como adjudicação compulsória e usucapião direta em cartório. Segundo o Colégio Notarial do Brasil, os pedidos de regularização extrajudicial cresceram 40% entre 2022 e 2024 no estado de São Paulo, refletindo a busca por soluções menos burocráticas e mais eficazes.

Para evitar prejuízos, Siglia recomenda atenção redobrada à leitura do contrato e à contratação de assessoria jurídica já na fase inicial da negociação. “O ideal é que o comprador busque orientação antes de assinar qualquer documento. Um advogado especializado consegue identificar cláusulas ilegais e sugerir alternativas antes que o dano se concretize”, afirmou durante participação no Seminário Nacional de Direito Imobiliário da OAB-SP.

Entre as cláusulas que devem ser vistas com cautela, a advogada destaca aquelas que preveem retenção integral dos valores pagos, multa superior a 10% do valor do contrato ou rescisão condicionada à aprovação da incorporadora sem critérios objetivos. “São cláusulas nulas de pleno direito, e o consumidor pode, e deve questioná-las”, reforça Siglia.

Caso a rescisão do contrato seja inevitável, o distrato pode ocorrer judicial ou extrajudicialmente. Na segunda hipótese, a formalização é feita em cartório, com o suporte de um advogado, e costuma ser mais rápida e menos onerosa. “O advogado atua como garantidor da legalidade do acordo. É ele quem assegura a devolução proporcional dos valores pagos e a liberação correta do imóvel”, diz a advogada.

A advogada também ressalta que contratos já assinados podem ser revistos. “É um equívoco pensar que o que está no contrato é imutável. A legislação protege o consumidor de abusos, mesmo após a assinatura. Mas prevenir sempre será o melhor caminho”, conclui a especialista.

Sobre a Dra. Siglia Azevedo

Com mais de 15 anos de experiência, a advogada Siglia Azevedo é especialista em direito imobiliário e referência em mediação de conflitos condominiais. Mestre em sistemas de resolução de conflitos e doutoranda em direito civil, atua com foco em soluções extrajudiciais, oferecendo agilidade e eficácia na gestão jurídica. Sua abordagem humanizada e preventiva já impactou positivamente centenas de condomínios e escritórios jurídicos. Palestrante requisitada, Siglia também contribui para a formação de profissionais mais preparados e comprometidos com a convivência harmônica nos espaços urbanos.