Perigo iminente: mercado de proteção não regulamentado ameaça imobiliárias e locadoras

A recente saída do QuintoCred do mercado de fiança onerosa reacendeu discussões sobre a fragilidade e a falta de regulamentação nesse segmento. Empresas que oferecem esse tipo de garantia, muitas vezes sem o devido lastro, colocam em risco locadores e administradoras. Com 45 mil contratos ativos em todo o país em mais de 3 mil imobiliárias impactadas, o episódio expõe a urgência de esclarecer o que é legal e o que está à margem das normas do setor financeiro.

A fiança onerosa surgiu como uma alternativa comercial à figura tradicional do fiador, permitindo que empresas cobrem pela prestação da garantia locatícia. No Brasil, um marco desse mercado foi a introdução desse modelo por empresas especializadas que passaram a oferecer a garantia mediante pagamento, algo previsto na Lei do Inquilinato. A CredPago – adquirida pela Loft em 2021 –, por exemplo, popularizou o uso do cartão de crédito como garantia locatícia, atuando principalmente em plataformas digitais.

Na prática, a fiança locatícia tradicional funciona com um fiador que assume pessoalmente a dívida do aluguel, exigindo comprovação financeira e vínculo direto com o contrato. O seguro-fiança é contratado junto a seguradoras, que analisam o risco e oferecem proteção legal mediante pagamento de prêmio. Já a fiança onerosa é uma garantia comercial fornecida por empresas que cobram uma taxa, mas sem regulamentação.

Para se ter uma ideia da proporção, de acordo com dados apurados junto à Universal Software, utilizada por cerca de 2 mil imobiliárias na administração de 400 mil locações em todo o Brasil, os contratos com garantias onerosas aumentaram 254% desde 2020. Os dados foram publicados em matéria do Imobi Report e posteriormente disseminados pela Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI). No seguro fiança locatícia, o avanço observado é de 195% entre 2020 e 2024, segundo a Confederação Nacional das Seguradoras (CNseg).

Alfredo de Castro, consultor de seguros, aponta que a regulamentação é a principal diferença entre a fiança onerosa e a locatícia. O seguro é regulado pela Superintendência de Seguros Privados (Susep) e tem regras claras de reserva financeira e transparência em seus números, que são públicos e de grande relevância para o mercado. “As garantidoras [como são conhecidas as empresas que oferecem a onerosa] não são regulamentadas ou fiscalizadas, e seus recursos para arcar com a garantia assumida são desconhecidos do público e do consumidor desses produtos”, destaca.

Embora a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) permita a cobrança, ela não define quem está habilitado para operar nesse formato, o que abriu espaço para a atuação de agentes sem regulação específica. Sem a exigência de reservas técnicas ou fiscalização adequada, esse mercado cresceu de forma pulverizada e desordenada, gerando incertezas jurídicas e riscos financeiros significativos.

O problema, aponta Alfredo, é que muitas garantidoras atuam utilizando CNAEs que não preveem a atividade de garantia de aluguel — geralmente registrados como empresas de cobrança ou administradoras de imóveis. “Entendo que a fiança onerosa é papel dos bancos através da fiança bancária e que essa era a intenção do legislador quando previu a modalidade”, lembra.

Segundo o consultor, o corretor de seguros especialista já alertava as imobiliárias sobre os riscos da fiança onerosa. Agora, diante da magnitude do caso do QuintoCred, esse profissional deve manter adotar o mesmo papel adotado diante das cooperativas de proteção veicular: denunciando a venda sem fiscalização. O momento é de fortalecimento do papel desse agente, garantindo clareza na oferta da fiança locatícia.

“Abre-se uma excelente oportunidade de retomarem clientes perdidos para as garantidoras e de mostrarem sua importância na intermediação de negócios mais seguros, como consultores responsáveis e especializados”, finaliza.

Para o mercado, o risco é grande. De acordo com Alfredo, pela falta de regras para o ingresso de uma garantidora no mercado, as empresas encontram brechas para abrir suas portas oferecendo garantia de aluguel sem lastro comprovado. “Há casos de empresas que abriram e fecharam em poucos meses por falta de recursos, e essa situação prejudica o mercado como um todo”, aponta o especialista.