Possibilidade de compartilhamento de alienação fiduciária de imóvel em garantia de operações de crédito

A alienação fiduciária atualmente é um recurso bastante utilizado nas relações contratuais que envolvem empréstimos e financiamentos, com o principal objetivo de resguardar tanto o credor quanto o devedor do pagamento final do débito. Isso porque, o devedor fiduciante pode transferir ao credor fiduciário a propriedade do bem que deseja obter ou que será a garantia da operação, até que seja realizada a quitação da dívida.

Essa ferramenta se apresenta bastante benéfica para ambos os lados da relação contratual, pois ao credor é dado uma garantia real do pagamento dos valores devidos, já que em casos de inadimplência poderá recuperar o bem alienado fiduciariamente, e ao devedor fiduciante é possibilitado a realização de operações de crédito que lhe permite adquirir propriedades para fins pessoais e/ou para empreendimentos.

Nesse contexto, recentemente, diante do atual panorama econômico instaurado pela pandemia do Coronavírus (COVID – 19), foi publicada a Medida Provisória 922/2020 que, dentre outros temas, visa permitir ao fiduciante, com a anuência do credor fiduciário, a utilização de um bem imóvel como garantia de novas e autônomas operações financeiras no âmbito do Sistema Financeiro Nacional, desde que contratadas com o credor fiduciário da operação original.

A referida medida provisória prevê a inclusão de dispositivos na Lei n.º 13.476/17, que trata dos contratos de limite de crédito, muito embora, permita que esse compartilhamento seja feito por pessoas físicas ou jurídicas em qualquer operação de crédito.

Mas, é preciso atenção quanto à essa inovação, pois a averbação do compartilhamento da alienação fiduciária é bastante específica e precisa conter os requisitos taxativamente elencados nos dispositivos, tais como o valor principal da nova operação, taxas de juros e encargos incidentes, prazo e condições do empréstimo ou do credito, declaração do fiduciante de que a operação é em benefício próprio ou de sua entidade familiar quando for pessoa natural, prazo de carência, cláusula de utilização do imóvel pelo fiduciante adimplente, cláusula que prevê o vencimento antecipado das demais operações de créditos contratadas em caso de inadimplência e os requisitos previstos no artigo 27 da Lei n.º 9.514/97.

Ainda, é importante destacar que a medida prevê que em casos de inadimplência o credor fiduciário, após verificada ausência de purgação da mora, poderá considerar vencidas antecipadamente todas as demais operações de créditos contratadas no âmbito do compartilhamento da alienação fiduciária, podendo, inclusive, exigir a totalidade da dívida.

Por outro lado, quanto a liquidação antecipada de uma das operações de crédito, seja ela original ou derivada, não obriga o fiduciante a liquidar as demais operações de crédito vinculadas à mesma garantia, cabendo ao credor expedir termo de quitação relacionado especificamente à operação quitada, o qual deverá ser averbado na matrícula do imóvel.

A rigor, a Medida Provisória 922/2020 ainda precisa ser apreciada pelas Casas do Congresso Nacional para ser convertida definitivamente em lei ordinária e até lá poderá sofrer algumas alterações, entretanto, as inovações propostas pela referida medida mostram-se bastante promissoras, já que irão facilitar ainda mais o acesso a créditos por pessoas naturais e jurídicas e tornar mais eficiente a atualização de garantias para a realização de novos empréstimos.

Parte da equipe do Escritório Zica Neto Advogados, o Advogado Bruno Felipe Nunes Dutra é formado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Goiás. Com especialização em Ética e Administração Pública no Instituto brasileiro legislativo - 2017. Curso de processo judicial eletrônico - PJE ESA-GO.