Adquiri um imóvel em leilão que está ocupado, como proceder?

Em tempos de crise econômica, diversas pessoas buscam maneiras mais em conta para adquirir bens tanto duráveis quanto consumíveis. Dentre as opções acessíveis estão os leilões, que costumam apresentar valores abaixo do mercado. No caso de imóveis, porém, muitas pessoas se mantêm resguardadas devido ao receio em relação à desocupação.

Mas não é assim que funciona. A lei está ao lado do comprador e prevê todo o auxílio necessário para deixar o bem habitável. O primeiro passo, antes de requerer a desocupação legalmente, é tentar resolver de forma amigável, obtendo as informações do ocupante, para que o adquirente possa entrar em contato e chegar a um meio termo ou, até mesmo, instruir eventual processo legal adiante.

O importante é ser flexível e lembrar-se: ambas as partes preferem evitar o envolvimento judicial. Dessa maneira, negociar um prazo para que a pessoa consiga se organizar para desabitar o local é fundamental. Assim, a desocupação é realizada de maneira amistosa e rápida, evitando a necessidade do envolvimento da justiça e da espera.

Alternativas existentes

Caso as partes não entrem em comum acordo, existem medidas na Justiça que funcionam de maneira diferente para leilões judiciais e extrajudiciais.

Judiciais

Após dez dias da homologação do pregão, caso a transação amigável não seja bem-sucedida, o comprador deve requerer ao juiz da causa que determine a desocupação do imóvel. Nessas situações, quando a propriedade já está envolvida em algum processo judicial, significa que um juiz colocou-a a leilão para utilizar o valor com o intuito de quitar dívidas das mais diversas naturezas, ou seja, o mesmo magistrado que emitiu a ordem do pregão deve requerer a desocupação.

Extrajudicial

Há dois casos nessa categoria: quando o imóvel é de alienação fiduciária – modelo de garantia de propriedades que se baseia na transferência de bens como pagamento de uma dívida, a partir de um acordo firmado entre o credor e o devedor –, e quando não é.

Na primeira situação, se a desocupação amistosa não for possível, o artigo 30 da Lei 9514/97 prevê que a saída poderá ocorrer por meio de liminar, em um prazo de 60 dias. Sendo assim, é preciso que o adquirente solicite a expedição da liminar para determinar a desocupação.

Quando o bem não for originado de alienação fiduciária, o arrematante deve procurar um advogado e ingressar com uma ação de imissão de posse.

Considerações jurídicas

Além das questões judiciais pós-compra, existem pontos legais que devem ser levados em consideração antes da aquisição de um imóvel em um leilão. Como nem sempre é possível conhecer a propriedade para saber as condições, recomenda-se que ocorra a visita à região, para verificar o entorno e conversar com moradores do bairro de modo a obter informações como valor médio dos imóveis e a característica dos ocupantes. Ao conversar com vizinhos é possível descobrir detalhes relevantes.

Após a verificação, recomenda-se que o edital seja lido com atenção às condições de pagamento, que podem variar. Em algumas circunstâncias é possível o parcelamento, enquanto em outras, a quitação deve ser à vista ou com uma entrada (não inferior a 20% do valor) e o saldo podendo ser pago em até 60 parcelas, dependendo do vendedor.

Nos leilões judiciais e extrajudiciais, além de analisar o edital é essencial checar se existem débitos de IPTU e/ou Condomínio e se esses serão ou não de responsabilidade do arrematante. Embora o objeto do pregão seja o imóvel e não os débitos do seu proprietário, o interessado não terá que arcar com hipotecas e ou penhoras, porém precisará realizar o cancelamento desses gravames na matrícula.

Em todos os casos citados acima a lei está do lado dos compradores, prevendo recursos para que tudo ocorra da forma mais tranquila possível, transformando os pregões em formas mais baratas e seguras.

*André Zukerman é diretor da Zukerman Leilões, empresa referência em leilões imobiliários http://www.zukerman.com.br/