Mercado imobiliário no Brasil e no mundo: quais as diferenças?

O mercado imobiliário brasileiro registrou números históricos no primeiro semestre deste ano, com 206.903 unidades vendidas, representando crescimento de 9,6% em relação ao mesmo período de 2024. Os lançamentos de novas unidades totalizaram 186.547, alta de 6,8%, conforme dados divulgados pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

O programa Minha Casa, Minha Vida é um dos motores do setor, sendo responsável por 53% dos lançamentos e 47% das vendas no período. O programa governamental apresentou expansão de 25,8% no semestre, com 95.483 unidades comercializadas apenas no primeiro trimestre.

Em sintonia com a realidade nacional, os preços dos imóveis em leilão no RJ e em outras capitais brasileiras apresentaram valorização real: entre junho de 2024 e junho de 2025, os preços subiram 7,49%, superando a inflação de 5,37% no mesmo período. O preço médio do metro quadrado alcançou R$ 9.319, com cidades como Vitória registrando valorização de 11,88% no primeiro semestre, conforme a CBIC.

O desempenho brasileiro contrasta com os cenários observados nos principais mercados imobiliários internacionais. As taxas de juros para financiamento imobiliário variam entre países, refletindo diferentes políticas monetárias e estruturas de mercado.

No Brasil, o sistema dual permite taxas que partem de 4% ao ano no programa habitacional governamental, chegando a 14,75% para financiamentos convencionais do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), segundo informa o administrador e corretor Clébson Cruz em seu canal oficial.

Os Estados Unidos operam com hipotecas de 30 anos a taxas fixas entre 6,5% e 6,7%, percentuais que criaram uma crise de acessibilidade. Aproximadamente 75% das famílias americanas, o equivalente a 100,6 milhões de lares, não possuem renda suficiente para adquirir uma casa nova de preço mediano, avaliada em US$ 460 mil.

O Canadá apresenta um cenário de maior acessibilidade, com hipotecas de cinco anos entre 4% e 4,6%, mas enfrenta estagnação no crescimento de preços. O país registrou alta de apenas 0,3% no segundo trimestre de 2025, com Toronto e Vancouver apresentando quedas de 3% e 2,6%, respectivamente.

A rentabilidade de aluguel revela vantagens comparativas do mercado brasileiro. O país apresenta rental yield médio de 5,71%, com destaque para Santos (8,73%), Recife (8,36%) e São Paulo (7,23%). Os números superam mercados como o de Portugal, que registra 4,57%, e competem com cidades americanas como Chicago (8,12%).

Para investidores interessados em leilão de imóveis judicial, a rentabilidade brasileira torna-se ainda mais atrativa quando comparada com Nova York, que oferece apenas 4,76% devido aos preços elevados de aquisição.

Contrastes entre empo de comercialização e sistemas operacionais

O tempo de comercialização dos imóveis é demonstra as diferenças estruturais entre os mercados. Cruz explica que, no Brasil, “não existe determinação específica para o período de venda”, com propriedades permanecendo disponíveis por um ou dois anos devido a fatores como “proprietários difíceis, problemas de documentação e valores fora de preço”.

Os Estados Unidos operam com maior eficiência nesse sentido, registrando vendas entre 30 e 60 dias através de sistema de exclusividade nacional. Cada propriedade fica disponível com apenas um corretor captador, que recebe 3% da comissão total de 6% – modelo que difere substancialmente do brasileiro, onde múltiplos profissionais podem comercializar o mesmo imóvel.

O tempo de construção também varia drasticamente. Incorporações brasileiras demandam entre 30 e 36 meses para conclusão, enquanto construções norte-americanas finalizam em 9 a 12 meses, diferença explicada pelo rigor das vistorias por etapa nos Estados Unidos em comparação com a vistoria única brasileira, feita na entrega do imóvel.

Custos de transação favorecem investimentos no Brasil

O Brasil oferece estrutura de custos competitiva, com gastos totais entre 5% e 8% do valor do imóvel, incluindo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de 2% a 5% e taxas cartoriais de 1% a 2,5%.

Mercados europeus apresentam custos significativamente superiores. A Espanha cobra entre 10% e 15% em custos totais, incluindo Imposto de Transmissão Patrimonial de 6% a 10% para imóveis usados. A Alemanha registra custos entre 7% e 12%, com imposto de transferência variando de 3,5% a 6,5%.

Para operações envolvendo instituições financeiras, como leilão de imóveis Itaú, os procedimentos brasileiros mantêm a estrutura de custos mais acessível comparativamente.