Pesquisa revela perfil das moradias de alto padrão nos bairros nobres de São Paulo

A JFL Living, pioneira no modelo multifamily no Brasil, realizou, em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, uma pesquisa inédita para realizar um panorama do mercado imobiliário de alto padrão, com foco em locação, multifamily e hotelaria no município de São Paulo. O estudo, realizado neste ano, avalia 3 modelos distintos: multifamily, hotelaria e locação residencial. O objetivo foi entender o comportamento da demanda, os valores praticados em cada modelo e o potencial de regiões específicas da cidade de São Paulo.

De maneira geral, os dados mostram que a locação convencional de imóveis segue em expansão na capital paulista, com uma média de 28,4% dos imóveis locados atualmente e uma taxa de crescimento anual de em média 1,5% em toda a cidade.

Além dos dados gerais, o estudo também apresenta recortes específicos de bairros com alta renda, forte verticalização e proximidade de pólos corporativos, características que os tornam estratégicos para o mercado de locação de alto padrão. Entre as áreas analisadas estão Pinheiros e Vila Madalena, Jardins, Ibirapuera e Vila Nova, Vila Mariana, Vila Olímpia e Berrini. Nesses bairros, a taxa de crescimento anual de domicílios alugados segue em trajetória de alta, sem retrações nos últimos anos. Os destaques ficam para Berrini (3,7%), Vila Olímpia (2,4%) e Pinheiros e Vila Madalena (2,4%).

Nessas regiões, a média de renda domiciliar mensal varia entre R$21 e R$29 mil, bem acima da média geral da cidade, que é de aproximadamente R$9 mil. A composição dos domicílios também reforça a tendência: em média, um terço da população mora sozinha, um terço vive com mais uma pessoa e outro terço vive em residências com três ou mais pessoas.

Essas regiões também contrastam com o restante do município: enquanto as casas representam 71,7% dos domicílios em São Paulo como um todo, nas localidades destacadas predominam os apartamentos, chegando a ultrapassar 90% em alguns casos, como na região delimitada por Ibirapuera e Vila Nova, que registra 92,7% de verticalização, conforme a tabela a seguir:

“A maior parte dos imóveis nessas áreas é ocupada por famílias com até dois moradores e renda elevada, o que favorece a adesão a modelos mais compactos, com serviços integrados e maior praticidade oferecida. Esse cenário reforça o potencial para o desenvolvimento de produtos imobiliários diferenciados, com uso misto ou comodidades agregadas que atendam a novas formas de viver e trabalhar na cidade”, afirma Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain Inteligência Estratégica.

Multifamily, hotelaria e locação

O estudo também traz análises específicas sobre a penetração de modelos alternativos de moradia temporária de alto padrão em São Paulo. Começando pelo Multifamily - empreendimentos residenciais projetados para abrigar moradias pertencentes a um único proprietário - essa modalidade contabilizou 7.897 unidades na capital, número que representa 77% do total nacional, sendo 65% delas voltadas para contratos longos, com duração superior a 12 meses.

No modelo multifamily, os empreendimentos foram divididos em 3 categorias: O Long Stay refere-se a locação de 12 meses ou mais, o Mid Stay para períodos entre 90 dias e 1 ano e o short stay para locações até 90 dias.

Os dados revelam que as locações voltadas ao long stay apresentam taxa média de ocupação de 86%, superior tanto à ocupação da própria modalidade de short stay (69%) quanto à da hotelaria de alto padrão (67,2%). As unidades destinadas ao maior tempo de locação têm metragem média de 47 m², frente aos 31 m² das unidades de curta permanência. Já na comparação de tarifas, o multifamily em short stay registra valor diário médio de R$268, praticamente metade da diária média de R$537 praticada por hotéis com padrão quatro estrelas ou superior na cidade e metragem similar.

Tratando-se da locação convencional mensal, nas regiões destacadas predominam imóveis de 3 dormitórios (39,1%), com valor médio de R$80/m². Cerca de 35,5% da oferta nessas regiões pratica preços entre R$10 a R$12 mil. Já a hotelaria, que oferece serviços agregados como arrumação, enxoval e manutenção inclusa em pacotes mensais, tem um custo médio significativamente mais alto, em torno de R$43,8 mil. Nesse comparativo, o multifamily apresenta vantagens ao reunir unidades com metragens equivalentes ou superiores às da hotelaria, aliadas a serviços agregados, comodidades e gestão profissional, ampliando a percepção de valor para estadias de médio e longo prazo.

Como exemplo, a JFL Living, que opera com apartamentos mobiliados entre 36 m² e 431 m² com valores a partir de R$ 9,7 mil por mês, os empreendimentos contam com piscina, academia, café da manhã, enxoval completo e arrumação diária, ampliando a percepção de valor de seus moradores.

De acordo com Lucas Cardozo, COO da JFL Living, os dados da pesquisa reforçam que o modelo da empresa está bem posicionado nas regiões de alta renda, com forte verticalização e demanda qualificada por locações premium.

“Existe boa compatibilidade entre o nosso tíquete médio e o poder aquisitivo nas regiões destacadas. Nosso modelo atende tanto quem busca praticidade e conforto em unidades menores quanto famílias que precisam de espaços amplos e bem localizados, o que ainda é raro no segmento. Nossas unidades entre 120m² e 260m² têm a maior taxa de ocupação justamente por preencherem uma lacuna ainda pouco atendida no mercado”, aponta o executivo.

No recorte do short stay, a ocupação média é de 69%, com estadias de 3,8 dias e unidades de 31 m². No mid stay, a ocupação cai para 66%, com permanência de cerca de 28 dias em imóveis de 33 m². Já no long stay, modelo dominante no setor, a taxa de ocupação atinge 86%, com duração média de 540 dias e metragem média superior, em torno de 47 m². Os dados da pesquisa indicam uma consolidação crescente do multifamily como solução de longo prazo, o que se reflete também no ritmo de expansão do setor: 62% das unidades atualmente em operação foram lançadas entre 2021 e 2024, e outras 36% estão previstas até 2027.

“Culturalmente, há uma predisposição clara para morar em prédios nessas áreas, o que valida o multifamily como uma extensão da experiência de moradia urbana já consolidada em São Paulo. A cultura de locação também vem se fortalecendo, inclusive entre públicos de alta renda, o que reforça a viabilidade de modelos com serviços premium e maior flexibilidade”, destaca Cardozo.

Com um posicionamento voltado para contratos corporativos tanto com empresas e executivos, como também para famílias, estudantes, pessoas em tratamento médico, recém-divorciados e outros perfis em busca de flexibilidade e estrutura, a JFL Living também tem se beneficiado da tendência de valorização do aluguel como alternativa à compra e à hospedagem tradicional. Os dados da pesquisa reforçam a aderência entre o modelo multifamily e o comportamento de moradia contemporâneo, especialmente em uma cidade como São Paulo, onde a demanda por praticidade, serviços e localização estratégica cre sce em ritmo acelerado.

“No nosso caso, operamos prioritariamente com contratos de maior duração, que é o modelo mais demandado e estável, com contratos a partir de um mês e permanência média de quatro meses. Entregamos uma experiência de alto padrão adicionando uma proposta de moradia mais personalizada, menos impessoal e mais residencial”, finaliza o COO da JFL Living.

Sobre a JFL Living

A JFL Living é uma referência em residências de alto padrão no segmento multifamily, oferecendo apartamentos mobiliados para locação de alto padrão. Com um portfólio de mais de 600 apartamentos em 5 empreendimentos localizados em bairros nobres de São Paulo, a empresa proporciona uma experiência de moradia com comodidades exclusivas. Os apartamentos, que variam de 36 a 431 m², são 100% mobiliados e incluem amenities como arrumação diária e café da manhã gourmet. A JFL Living atende famílias, executivos, expatriados, artistas, atletas, estudantes e pessoas que fazem turismo hospitalar em São Paulo com contratos flexíveis e um período mínimo de permanência de um mês, destacando-se pela atenção aos detalhes, eficiência e conforto para seus moradores.