Propter Rem: o que é e a quem beneficia

O que é Propter Rem? Certamente é a primeira pergunta que nos surge ao ouvirmos essa palavra. É uma palavra em latim que trata da obrigação própria da coisa - é uma obrigação que surge pela simples aquisição de um direito real de propriedade. Ou seja, ao adquirir uma propriedade, se adquire também as obrigações financeiras referentes a esse imóvel, como a taxa de condomínio. Assim, as taxas condominiais recaem sempre sobre a unidade condominial, casa ou apartamento integrante do condomínio.

Dessa forma, não importa quem seja o proprietário do imóvel. Por isso, os síndicos não precisam se preocupar se o condômino inadimplente coloca sua propriedade à venda, pois o apartamento ou a casa continua lá e responderá pela dívida. Os dicionários jurídicos dizem que Propter Rem significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título.

Mas existe alguma dificuldade na hipótese de alienação, que pode se dar pela venda através de escritura de compra e venda ou então pela promessa de compra e venda. Mas, importante decisão do Superior Tribunal de Justiça vem elucidar a questão, através do Recurso Especial nº 1442840, da Terceira Turma, cujo relator foi o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendendo que, no caso de promessa de venda e compra não levada a registro, o promitente vendedor também responde pelos débitos condominiais mesmo após o promitente comprador ter tomado posse do imóvel.

Através dessa decisão, fica alterado o entendimento de que com a imissão (ato de fazer valer seus direitos) de posse, o promitente comprador passaria, sozinho, a ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais. Neste acórdão, segundo o relator, o débito deve ser imputado a quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, mas o vendedor não fica isento da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, enquanto continuar como proprietário do imóvel, ou seja, até que a escritura definitiva de compra e venda seja outorgada.

É muito interessante ressaltar que, segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, “entre o risco de o condômino inadimplente perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino inadimplente”. E essa deveria ser a tônica de todas as decisões acerca da cobrança de taxas condominiais.

* Jose R. Iampolsky é CEO da Paris condomínios, empresa criada em 1945 para administrar condomínios e alugueis.