Quando falamos em acidentes nos condomínios, o primeiro questionamento que vem à mente é saber de quem é a responsabilidade: do síndico, da gestão como um todo, da administradora, do funcionário, do próprio condômino ou inquilino etc.

Depende. Isso porque essa é uma questão complexa no sentido de que dependendo do tipo de acidente e como ocorreu e com quem ocorreu, a responsabilidade pode ser do condomínio quanto daquele que foi lesado.

Antes de tudo, é importante saber que o condomínio edilício tem como representante o síndico. A ele cabe representar o condomínio ativa e passivamente, dentre outras atribuições legais (art. 1.348 do CC).

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E mesmo que a atuação do síndico esteja sempre atrelada e limitada às deliberações em assembleia, convenção condominial, regimento interno e ainda à legislação esparsa pertinente, tem o síndico papel fundamental e autonomia funcional para gerir o patrimônio coletivo da forma que melhor lhe pareça, buscando sempre o interesse coletivo e a guarda e manutenção das áreas comuns. (art. 1.348, V, CC).

Nesse sentido, entra a questão da responsabilidade civil, aquela que se caracteriza por uma ação ou omissão, intencional (dolosa) ou por negligência, imprudência ou imperícia (culposa), e que venha a causar danos a terceiros (ato ilícito), sejam estes danos materiais ou morais (art. 186 c/c 927, do Código Civil). E quando o dano tiver ocorrido, seja por ação ou omissão, nasce para o direito um ato ilícito cuja consequência imediata é o dever de indenizar a vítima.

A responsabilidade civil tem o objetivo de reparação do prejuízo causado a terceiros, além do caráter punitivo da medida para que se evite que casos assim se repitam.

Dito isso, é importante se entender a subjetividade de cada caso. Se o acidente ocorreu por falta de manutenção de alguma área, por exemplo, um piso quebrado que culminou na queda de uma pessoa, o condomínio responde. Sendo assim, o síndico será responsabilizado por ser o representante do condomínio.

Desta forma, o condomínio somente responderá por um acidente caso decorrente de falta de manutenção da área ou ausência da sinalização. Nesse sentido, o dano, portanto, decorre da ação omissiva do preposto do condomínio, recaindo a responsabilidade sobre todos os condôminos, pelo ato de terceiro.

Para entender essa questão, vale a pena se deter em casos particulares a fim de ilustrar melhor a relação de responsabilidade.

Vamos a esses exemplos:

Durante uma chuva, o condomínio deixa uma janela aberta molhando o chão da passagem de pedestres e alguém cai.

Aparentemente estamos diante de uma força maior, o que é uma excludente de responsabilidade. Se o condomínio viu a situação e não fez nada ou não sinalizou, pode acabar respondendo pelos danos.

Acidente no elevador com criança desacompanhada.

Responsabilidade dos pais, que devem acompanhar os filhos menores pelas áreas comuns em razão do dever de vigilância e cuidado previstos no Código Civil e Estatuto da Criança e do Adolescente. As normas da ABNT proíbem o transporte de menores de 12 anos desacompanhados em elevadores O condomínio, nesse caso, não tem relação alguma ou responsabilidade em relação a essa questão.

O galho de uma árvore do condomínio cai e quebra o vidro de um carro de um morador.

Se a gestão faz a poda (manutenção) constante das árvores do condomínio e uma chuva ou vento forte causou esse tipo de acidente, estamos diante uma isenção de responsabilidade por força maior. O condomínio fez o seu trabalho de guarda das áreas comuns, porém um evento fora de sua responsabilidade é que causou a queda de parte da árvore.

Portão de entrada quebra a mola e atinge morador.

O condomínio somente responderá por um acidente caso decorrente de falta de manutenção do portão, caso contrário não. De qualquer forma, a manutenção é feita normalmente por uma empresa, é preciso verificar junto à gestão do condomínio se essa manutenção/conserto tem algum tipo de garantia em caso de acidentes.

De qualquer forma, em casos de acidentes, é importante que as partes cheguem num acordo de forma amistosa, sem a necessidade de judicialização dos casos. Para isso, o próprio síndico, conselho consultivo/fiscal e assessoria jurídica contratada pelo condomínio podem auxiliar nesse acordo.

Como em diversos casos, as soluções amigáveis, através de conversas entre as partes é benéfica para os dois lados. Isso porque é mais ágil, já que a judicialização é um processo mais lento, além de a solução de forma amigável ser muito melhor no sentido de ser uma troca de ideias entre pessoas que coabitam um mesmo espaço, nesse caso, o condomínio.

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.