Desde o início da pandemia, o valor dos aluguéis cobrados pelas administradoras de shoppings de todo o país virou motivo de negociação com os lojistas, que ficaram de portas fechadas por um tempo e, mesmo com a reabertura gradual do comércio, ainda não viram as vendas aquecerem como esperado.

Os horários reduzidos, a perda do poder econômico da população e o medo de contrair a Covid-19 são alguns dos fatores que levam a essa baixa atividade econômica registrada nos conglomerados de compras e lazer. E mesmo com o fluxo de visitantes ainda reduzido, alguns administradores de shopping centers aumentaram o valor da cobrança dos aluguéis. As tratativas de acordo entre lojistas e proprietários ainda não obedecem a um consenso e isso vem levando muitos casos para a definição da justiça.

Segundo o advogado especializado em Direito Imobiliário, Márcio Nassif, sócio do escritório Natal ﹠ Manssur, existe a expectativa de um alinhamento único na categoria e alguns debates estão sendo realizados, mas isso ainda está muito distante da realidade. "A cidade de São Paulo, por exemplo, ainda enfrenta posições individualizadas. Cada shopping negocia de uma forma e os lojistas enfrentam realidades e desafios diferentes, até mesmo em shoppings do mesmo grupo empresarial. Tudo isso gera confusão e dificulta o planejamento das lojas", aponta.

Para o especialista, em quase todas as negociações, há um grande desgaste para alcançar alguma definição equilibrada. "Os shoppings estavam mais abertos a negociar quando as restrições estavam mais firmes, mas com a ampliação dos horários de funcionamento, muitos se mostraram irredutíveis em conceder benefícios, mesmo constatando a nítida diminuição no fluxo de pessoas", relata.

Nassif acredita que, apesar das dificuldades, a situação é um grande aprendizado para ambos os lados. "De um lado, a constatação das lojas de que a estruturação de um e-commerce é vital e, do lado dos proprietários, a consciência de que o mercado é volátil e que buscar um bom relacionamento com o seu inquilino é fundamental para que as lojas continuem buscando os shoppings. O aumento no número de ações entre shoppings e lojas também evidencia a necessidade de uma abertura maior nas tratativas e até mesmo revisão geral nas cláusulas contratuais vigentes", alerta.

Já o advogado especializado em Direito Civil do escritório Albuquerque Melo, Rafael Verdant, explica que, após as primeiras ações judiciais e da repercussão dessas ações na mídia, existiu um movimento mais organizado dos shopping centers, que passaram a oferecer algumas condições aos seus lojistas. "Porém, são propostas quase que de adesão, não há muito espaço para diálogo e negociação, é um ‘pegar ou largar’ que, muitas vezes, não reflete as necessidades específicas de um setor. Por esse motivo, as negociações acabam se desdobrando e ficando maiores", aponta.

Verdant explica que no momento, apesar da falta de consenso, existem casos em que os lojistas estão conseguindo judicialmente afastar a cláusula de cobrança de aluguel mínimo, prevalecendo o aluguel percentual, que remunera a locação de uma forma mais justa, em uma espécie de rateio de sucesso.

No caso da cobrança do 13º aluguel, o advogado relata que ele tem sua legalidade prevista no artigo 17 da Lei 8.245/91. "Mas, embora não seja ilegal, essa cobrança é um importante agente do desequilíbrio contratual, pois seu fio condutor é o incremento extraordinário das vendas, o que não vai acontecer neste ano de 2020".

"A melhor solução para o 13º aluguel seria o afastamento da cobrança, seja em negociação entre as partes ou por intermédio do Poder Judiciário. Aqui, o aluguel percentual atuaria como um fio condutor do equilíbrio, pois se de fato ocorrer um faturamento maior no mês de dezembro, maior será o repasse percentual ao Shopping Center", finaliza.

Perfis das Fontes

Marcio Nassif - advogado com graduação em Direito pela FMU - Faculdades Metropolitanas Unidas e especialização em Direito Imobiliário pela FMU - Faculdades Metropolitanas Unidas. É sócio do escritório Natal ﹠ Manssur, com sede em São Paulo.

Rafael de Araújo Verdant Pereira - Advogado graduado pela Faculdade Nacional de Direito da UFRJ. Pós-graduado em Direito Processual Civil e Gestão Jurídica pelo Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC). Atua em Direito Civil no escritório Albuquerque Melo, no Rio de Janeiro.