Brasil, 25 de Junho de 2019

TOKIO MARINE SEGURADORA

Por Que Sair do Comum e Optar Por Investimentos Alternativos?

Entenda por que os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser a saída perfeita para fugir da burocratização e tradicionalismo na hora de investir

*Thiago Figueiredo

Quando o brasileiro pensa em aplicações financeiras e meios para complementar sua renda, seja ela fixa ou variável, logo vem à mente métodos conhecidos e familiarizados, como Tesouro Direito, Previdência Privada, Caderneta de Poupança e, é claro, as negociações de compra e locação de imóveis, sendo essa uma das mais comuns – podendo ser para moradia ou fins comerciais –, além de tantos outros meios que existem.

A ideia principal, em todos eles, é que o capital seja aplicado em um ativo que, em determinado tempo, acarretará um retorno. Tais meios funcionam, isto é um fato. Mas, um outro ponto que deve ser levado em consideração é que há uma burocratização muito grande ao longo dos processos que os envolvem. Pontuando isso e, sabendo que hoje o mercado financeiro brasileiro oferece opções mais viáveis ao investidor, sair da burocratização e escolher caminhos mais flexíveis pode ser uma boa aposta.

Um bom exemplo de complemento de renda que é bastante acessível e possui meios que fogem da burocratização são os chamados Investimentos Alternativos que podem assumir diferentes formas e ser uma alternativa para ajudar os investidores a engajar diversificação, lidar da melhor forma com as inconstâncias do mercado e impulsionar seus retornos. Dentro deste segmento, uma das variações são os Fundos de Investimento Imobiliário (FII).

O que são os Fundos de Investimento Imobiliário?

O que caracteriza os Fundos de Investimento Imobiliário é a aplicação financeira de determinado capital em empreendimentos imobiliários através das cotas do fundo, que correspondem as menores frações possíveis de um patrimônio e tem seus valores atualizados diariamente na bolsa. Hoje, no Brasil, existem inúmeros fundos imobiliários listados na Bovespa (B3), o que torna um fundo do FII uma forma bastante acessível de complemento de renda, além de flexibilizar as negociações por conta do valor baixo das cotas. Ao comprar uma cota de fundo imobiliário, você se torna um cotista e, como titular destas cotas, tem direito a receber no mínimo 95% dos rendimentos de aluguel do fundo.

Os Fundos Imobiliários adquirem ativos imobiliários de diversos tipos (Logísticos, Industriais ou Corporativos) e tais empreendimentos serão alugados, posteriormente, para que o rendimento seja distribuído aos cotistas.

Existem diferentes tipos de fundos dentro do segmento e é possível se encaixar de acordo com o que determina cada um. São eles os Fundos de tijolo, voltados para obtenção de renda através do aluguel mensal e é focado nos imóveis já prontos; os Fundos de papel, que adquirem títulos através de dívidas imobiliárias e possuem o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) como o principal título; os Fundos de desenvolvimento, em que o segmento que mais circula são exclusivos para moradia e trabalha suas negociações no projeto ainda na planta, causando certos riscos para o investidor; osFundos de fundos, em que o investidor aposta nas cotas de outros fundos, gerando maior diversificação para os negócios e, por último, os Fundos híbridos, que não possuem uma estratégica definida e, por isso, oferece certa flexibilidade ao investidor que consegue migrar entre as segmentações que o mercado imobiliário oferece.

Existem inúmeros pontos que diferenciam um investidor do FII de um investidor comum. Para ficar mais claro, relaciono algumas das principais diferenças entre eles:

Investidor comum

- Por ser o dono legal do empreendimento, deve se preocupar, principalmente, com a documentação (escritura, tributos federais, contrato social etc.)
- Mercado de compra e locação mais restrito e, por isso, poucos segmentos de imóveis são negociados
- Os negociadores ficam presos a tipos restritos de inquilinos, tendo maiores chances de inadimplência ou do seu imóvel ficar vazio

- Investidor dos Fundos de Investimento Imobiliário
- Por não ser o dono legal do empreendimento, está isento de burocracias como documentações e cuidados com o imóvel físico
- Mercado amplo, sendo possível negociar qualquer tipo de imóvel dentro de um fundo ou optar por diferentes tipos de estratégias: salas comerciais, prédios, shoppings, lajes corporativas etc.
- Há grande diversificação dos inquilinos por conta dos diferentes tipos de imóveis que circulam nas negociações e, por isso, o risco de oscilação dos rendimentos é menor

Além de fugir da burocratização, existem outros pontos importantes que motivam um investidor a ser um cotista do FII. São eles:

Isenção de Imposto de Renda

Segundo pesquisas, 317 mil CPFs investem hoje em FII no Brasil. Dado o número, é importante saber que está isento de Imposto de Renda quando:

- o cotista beneficiado possuir menos de 10% das cotas do fundo
- o fundo tiver no mínimo 50 cotistas
- as cotas de um fundo forem negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado

Baixo capital para negociação

Ao investir em um FII é possível negociar um prédio comercial, por exemplo, a partir de um valor que seria insuficiente para os requisitos das negociações de compra e locação comuns. Ou seja, mesmo que o seu capital não seja tão alto, ainda é possível investir e obter um bom retorno dentro de um fundo.

Liquidez

O termo liquidez refere-se ao tempo em que um capital é convertido em dinheiro no caso da venda de um ativo, seja ele imobiliário ou não. Por tanto, a liquidez das cotas de FII poderá depender de alguns pontos importantes, como o tamanho do patrimônio em questão e a quantidade de cotistas envolvidos.

Conclusão: seja um investidor dos fundos imobiliários!

O mercado dos Fundos de Investimento Imobiliário parece ser bastante complexo. Mas, na verdade, o segmento é muito novo e pouco conhecido no Brasil. Segundo pesquisas, os fundos imobiliários foram as aplicações financeiras que mais cresceram em número de investidores nos últimos anos. Os patrimônios sob gestão dos fundos imobiliários estão cada vez maiores, o que abre um leque bastante diversificado para negociação e gera uma perspectiva muito boa para quem investe o seu capital em um fundo.

É claro que, para estar a par dos riscos que o mercado oferece, é importante estar sempre atento a volatilidade do preço das cotas e ter sempre uma boa instituição financeira, como corretoras de valores, por exemplo, para auxiliar nas negociações e fazer parte de um novo universo econômico, que pode ir além de uma simples forma de complemento de renda. E aí, se sente pronto para torna-se o mais novo investidor dos Fundos de Investimentos Imobiliários?

*Thiago Figueiredo é Diretor de Gestão de Investimentos na Supernova Capital

Sobre a Supernova Capital

A Supernova Capital, antiga Horus GGR, é uma gestora de recursos que realiza investimentos no setor de fundo imobiliário e crédito corporativo. Voltada para o mercado imobiliário e buscando boas ofertas ao mercado de capitais, a Supernova Capital atua com números e dados relevantes na economia do seu investidor. Hoje, a empresa possui cerca de 34 mil cotistas, tendo o seu primeiro investidor em 2017.

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