A revisão do futuro

As cidades são vivas. Estão sempre a se reinventar. Muito dessa reinvenção decorre não apenas da mudança de comportamentos ou do redirecionamento da vocação econômica dos municípios, que podem trocar o perfil industrial pelo de serviços, por exemplo. Mas tudo só acontece se as leis assim o permitirem.

É por essa razão que, regularmente, as cidades têm a chance de repensar e redefinir diretrizes para o desenvolvimento urbano. Uma chance chamada revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE).

Este ano, a cidade de São Paulo começa a discutir a matéria. E como o que acontece na capital paulista serve de modelo (ou de inspiração) para muito do que acontece nessa seara, temos por aqui dupla responsabilidade: cuidar de nós é também cuidar dos outros.

Daí a importância de solucionar problemas do atual PDE que, embora louvável em suas intenções, não converge com os anseios da coletividade, sendo sua adequação tarefa inadiável.

No conturbado ano de 2020, poucos setores da economia registraram resultados positivos. Este foi, entretanto, o caso do mercado imobiliário, fortemente impactado pela ressignificação da moradia, consequência da pandemia (poder ter casa para ficar) e de condições como boa oferta de financiamentos e baixas taxas de juros e de inflação.

No ano passado, as vendas de residências novas na cidade de São Paulo cresceram 4,5% em relação a 2019, que já havia registrado excelente desempenho. E, conforme a última Pesquisa Secovi, as vendas acumuladas em 12 meses (fevereiro/2020 a janeiro/ 2021) foram 3,5% superiores em relação a igual período no comparativo 2019/2020.

Já os lançamentos tiveram queda de 8%, sendo que os empreendimentos no âmbito do programa Casa Verde Amarela responderam por 49% do total das unidades lançadas, com tíquete médio de R$ 200 mil.

O comportamento do mercado na capital paulista, que se repetiu em outras cidades do Estado e do País, é motivo de comemoração. Porém, há muito mais a ser feito.

De acordo com a Secretaria Municipal da Habitação, São Paulo possui 12,2 milhões de habitantes. Destes, 3,3 milhões vivem hoje de forma inadequada. São 820 mil moradias precárias, com destaque para 1.800 favelas, 1.500 cortiços e 2.000 loteamentos irregulares.

Precisamos construir habitações de interesse social em quantidade e com velocidade, mas o alcance desse objetivo colide com as restrições impostas pelas legislações urbanas e a postura dos famosos NIMBYs (não no meu quintal, em português) que, já instalados, reagem à inclusão de novos vizinhos, principalmente se a renda destes for inferior à deles.

E, tão importante quanto produzir moradias, é onde construí-las. Nas zonas centrais da capital paulista, onde há infraestrutura instalada, isso é cada vez mais difícil. Pelo menos 78% da população paulistana está fora do chamado centro expandido. Uma segregação.

Em quase toda a cidade há limites de altura dos prédios (apenas oito andares), encarecendo o preço final das habitações. As caras outorgas onerosas e tantas outras exigências conduzem o setor a empreender nos arrabaldes. Só tendo as franjas da cidade como alternativa para morar, as pessoas despendem horas e horas na locomoção casa/trabalho, além da dificuldade no acesso a serviços essenciais, como escolas, hospitais etc.

Há, ainda, o tombamento de perímetros inteiros que ficam bloqueados a qualquer tipo de intervenção, sem que a sociedade consiga interpretar com clareza qual seria o valor histórico e cultural que se estaria preservando. E isso também impede a adequação (ou retrofit) de antigos imóveis para habitação, em especial no velho centro. Paralelamente, a sociedade espera pela oferta de novos espaços habitáveis, advindos de operações urbanas que há anos aguardam aprovação.

Interessante observar que os defensores do hermetismo das leis urbanas apregoam fazer isso para conter a ‘voracidade’ do mercado imobiliário. Mas que voracidade é esta se, a exemplo de outros mercados, o setor trabalha em função da demanda instalada e potencial, resultante de demografia, rearranjos familiares e outros fatores? Não seria o déficit habitacional, que ultrapassa nacionalmente imorais 7 milhões de unidades, o verdadeiro voraz, uma espécie de vampiro da qualidade de vida?

A revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo, como a de qualquer outro município, deve ocorrer de forma desapegada, sem viés ideológico, considerando a realidade dos fatos para criar uma cidade mais funcional, amigável e inclusiva.

E isso compreende o habitar, o acesso abrangente a um teto digno, coisa que o mercado imobiliário pode providenciar se as leis ponderarem que famílias de baixa renda também têm direito às áreas centrais, com melhor infraestrutura.

Se é preciso aprender com os erros, esperamos que os equívocos de São Paulo não se repitam em outras localidades. Daí ser importante ponderar os aspectos aqui apontados para que, assim como para a sociedade paulistana, a definição de novos Planos Diretores seja, de fato, e para todos, a chance de revisar o futuro.

* Basilio Jafet é presidente do Secovi-SP, a Casa do Mercado Imobiliário