Sem complicação e com segurança: 5 dicas para evitar dor de cabeça na hora de alugar um imóvel

Muita flexibilidade, novos formatos de parceria, muita negociação. A pandemia trouxe essas demandas para todos os mercados, e no setor imobiliário de locação não foi diferente. De acordo com a Pesquisa de Valores de Locação Residencial do Secovi-SP, embora o aluguel tenha registrado um aumento de 1,92% considerando o período acumulado entre fevereiro de 2020 e janeiro 2021, no último mês todos os tipos de imóveis tiveram seus valores locatícios reduzidos em São Paulo - de um dormitório caiu em média 0,70%, de dois dormitórios, 0,40% e de três quartos, 0,35%. As variações de preços também ficaram bem abaixo do IGP-M, que apontou 25,71% no mesmo período, segundo a FGV. Mas mesmo com a retração econômica e muita disposição para chegar a um consenso, locadores e locatários precisam estar atentos a pontos fundamentais do contrato. “São questões básicas, mas muitas vezes ignoradas, e a experiência mostra que podem gerar dor de cabeça, prejuízo e até processos judiciais se não forem observadas”, destaca Washington Perozim, professor do curso de Direito do Centro Universitário UniMetrocamp. Confira 5 dicas do especialista tanto para o proprietário como para o futuro inquilino para evitar esse tipo de situação.

5 dicas para o locatário

Avaliar a localização do imóvel. “Isso é fundamental porque reduz significativamente o custo de vida do locatário, então às vezes vale a pena pagar um pouco mais pelo aluguel e economizar no transporte, selecionando um local próximo ao trabalho ou à instituição onde estuda”, diz Perozim.

Visitar o imóvel. “Não dá para confiar somente em fotos e vídeos disponibilizados pelo site, tem que visitar, apertar o botão da descarga, ver se todas as luzes estão funcionando, se não apresenta nenhum problema estrutural que dê para ver logo de começo. Inclusive, visitar também as vagas de garagem, para ver se o veículo que possui é compatível com o espaço. É uma questão de segurança também, se for uma casa fora de um condomínio, precisa avaliar se o lugar é seguro, como é a rua, se tem muito terreno vago, se tem muitos assaltos” recomenda o especialista do UniMetrocamp.

Fazer a vistoria. “Escolhido o imóvel, o locatário deve acompanhar o vistoriador - pode ser um funcionário da imobiliária ou terceirizado especializado no serviço - que vai fazer um laudo. É a hora de verificar se não tem nada quebrado, se não está faltando nada e, se estiver, fazer constar no documento de vistoria, caso contrário poderá ser cobrado pelo proprietário ao final da locação. O locatário tem a obrigação de devolver o imóvel nas mesmas condições em que ele encontrou. É importante lembrar também que às vezes nesse momento não dá para identificar todos os problemas, então depois que mudar para o imóvel e receber essa vistoria, que é um direito do locatário, ele terá 15 dias para contestar o laudo”, ressalta Perozim.

Conferir o prazo de locação. “Não há lei que estabeleça prazo mínimo ou máximo de locação, geralmente as imobiliárias colocam 30 meses no contrato, mas se o locatário não quiser ficar todo esse período, pode pedir o ajuste. Se a imobiliária não abrir mão desse prazo, é possível pedir para colocar uma cláusula de isenção, ou seja, se o locatário cumprir 24 ou 12 meses de locação, poderá sair sem pagar a multa contratual, que geralmente varia de 3 a 5 vezes o valor do aluguel”, aponta.

Analisar todos os valores. “Não só o valor do aluguel, mas qual a taxa condominial, se houver, e qual o IPTU, que em geral é pago pelo locatário. É preciso atenção ainda ao índice de reajuste - a legislação determina que seja a cada 12 meses, mas é preciso confirmar - e às cláusulas que podem ser prejudiciais. É o caso, por exemplo, da renúncia por benfeitorias que o locatário faça no imóvel, que dariam a ele o direito a indenização ou retenção do imóvel lá na frente, mas se ele renuncia por cláusula, perde esse benefício. Se houver dificuldade em entender o contrato, é recomendável procurar um advogado ou o próprio Juizado do UniMetrocamp, pois os alunos que lá trabalham podem ajudar nessa leitura. O que importa é ter ciência das obrigações que está assumindo, porque a locação de imóveis urbanos, ao contrário do que muita gente pensa, não é protegida pelo Código de Defesa do Consumidor, tem uma legislação própria, a lei 8245, que estabelece a vontade das partes. Aquilo que foi ajustado no contrato é o que vai prevalecer sempre”, afirma Perozim.

5 dicas para o locador

Escolher uma imobiliária de confiança. “Geralmente os proprietários costumam contratar imobiliárias para administrar a locação, o que é recomendado se ele não é especialista e não conhece muito bem a lei, mas é preciso buscar uma empresa que tenha credibilidade no mercado. Tem que se informar, fazer buscas junto ao CRECI, ver o índice de reclamações no Reclame Aqui e outros sites do gênero. É indicado ainda visitar a imobiliária a cada três, quatro meses, ver se está tudo bem com a locação, porque é ela que vai receber e depois fazer os pagamentos, inclusive dos tributos”, destaca o professor do UniMetrocamp.

Garantir que o imóvel esteja em condições de habitação. “É uma obrigação do proprietário. Uma alternativa é oferecer ao locatário um desconto ou isenção do aluguel durante um período para que ele faça as reformas necessárias, mas esse acordo precisa constar no contrato. Caso contrário, o locatário poderá questionar isso em juízo e até romper a locação, recebendo inclusive eventual indenização por prejuízos que ele possa vir a sofrer pela falta de condições do imóvel”, revela Perozim.

Conferir os antecedentes do locatário. “As administradoras geralmente fazem uma conferência no Serasa e nos sites dos tribunais de justiça, porque lá você digita o nome do locatário e consegue conferir todas as ações que são movidas contra ele, ou que ele move contra terceiros. Se nos últimos 10 anos constam seis ações de despejo, por exemplo, o potencial locatário não tem credibilidade e poderá gerar inadimplência”.

Verificar o tipo de garantia locatícia escolhida. “São quatro as modalidades: a caução, que pode ser de bens móveis ou imóveis, além da caução em dinheiro que é geralmente três vezes o valor do aluguel; a fiança com fiador; o seguro fiança e a cessão fiduciária de títulos de crédito. Muitas vezes, para facilitar as locações, as imobiliárias acabam escolhendo a caução de três vezes o valor do aluguel, mas se o locatário atrasar o aluguel mais tempo que isso, não será suficiente para ressarcir os prejuízos. O ideal é escolher o fiador, que costuma ter um patrimônio para garantir a adimplência, ou o seguro fiança, que é uma apólice renovada a cada 12 meses e cujo prêmio é pago pelo locatário, assim ele tem uma garantia mais robusta do que a própria caução. O locatário vai apresentar a garantia que ele quiser, o locador pode aceitar ou não. Em alguns contratos o locador opta por não exigir a garantia, isso traz alguns benefícios judiciais, por exemplo, ele pode conseguir uma liminar para uma desocupação mais rápida no caso de inadimplência, mas o contrato fica descoberto. É sempre melhor que possua a garantia locatícia”, aconselha Perozim.

Atentar para o prazo de locação. “Se a imobiliária escolher 30 meses, ele não vai poder pedir o imóvel para uso próprio neste período, a única pessoa que pode rescindir o contrato antes do prazo ajustado é o locatário, com base no artigo 4º da lei 8245, mas ele ainda vai pagar a multa contratual. O locador não tem esse direito e não há como obter o imóvel antes desse prazo, a não ser que ocorra um acordo entre as partes”, completa o professor do UniMetrocamp.

Sobre o Centro Universitário UniMetrocamp

O Centro Universitário UniMetrocamp é referência em educação com qualidade e inovação desde 2002, oferecendo aos alunos educação de padrão internacional, por meio de um corpo docente especializado, infraestrutura de nível mundial – com 29 laboratórios para os cursos específicos, de última geração, 15 laboratórios de informática, 05 clínicas de saúde, bibliotecas com acervo atualizado e salas de aula modernas – além de programas de suporte ao aluno (Care) e programas internacionais, como curso de inglês, intercâmbio e palestras com professores estrangeiros. Com 18 anos de experiência em Campinas/SP, a instituição investe constantemente para formar cidadãos profissionais com experiência de aprendizado internacional, capazes de suprir as demandas do mercado de trabalho, bem como atingir seus objetivos educacionais e de carreira.

Cursos e estrutura

O Centro Universitário UniMetrocamp possui 27 cursos de graduação e 38 cursos de Pós-Graduação nas áreas de Arquitetura, Comunicação, Design, Direito, Engenharia, Gastronomia, Gestão e Negócios, Saúde, Tecnologia e Educação. Com mais de 14 mil m² de infraestrutura de padrão internacional, a faculdade possui 29 laboratórios de cursos específicos, com equipamentos de última geração, 15 laboratórios de informática, 05 clínicas de saúde, 77 salas de aula modernas e equipadas com ar-condicionado e 1 auditório com capacidade para cerca de 250 pessoas.