Brasil, 18 de Junho de 2019

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5 cuidados na hora de comprar e vender um imóvel

Pendências jurídicas e condições externas podem influenciar o valor venal do imóvel

Comprar um imóvel é um dos investimentos domésticos de maior valor, o que requer muita cautela para evitar possíveis transtornos e prejuízos. Além de fazer bons orçamentos e negociar condições de pagamento, é essencial realizar uma avaliação precisa das condições do imóvel e identificar por meio de uma perícia todos os pontos que precisam de melhorias e que podem se reverter em gastos para o comprador ou para o vendedor.

Assim como a vistoria avalia todos os pontos físicos da casa, a perícia considera todo o contexto jurídico e econômico em que ela está inserida para efetuar uma análise precisa e assertiva de um imóvel. A perícia é um procedimento abrangente e sério, que precisa ser realizado com base nas diretrizes normativas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, considerando as normas NBRs 14.653-1, 14.653-2, 14.653-3 e 14.653-4) e por profissionais credenciados e autorizados a realizar esse tipo de procedimento. Além disso, é preciso que a empresa escolhida para realizar a avaliação tenha inscrição junto ao CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários), que tem como órgão regulamentador o COFECI em sua resolução 1.066/07.

Após a realização do procedimento, há a emissão do laudo pericial, que recebe o nome de PTAM (parecer técnico de avaliação mercadológica). O laudo é o documento que deve ser apresentado como garantia do valor do imóvel para instituições bancárias, planejamentos tributários e outras finalidades administrativas e fiscais, segundo Evandro Correia Silva, sócio da Nero Perícias (http://www.neropericias.com.br), que realiza serviços de perícia imobiliária.

A validade oficial do documento é essencial tanto para ser apresentada em situações formais quanto para negociações secundárias. "Quem compra um imóvel comercial para locação pode negociar seus contratos com base no laudo pericial, justificando assim o valor estabelecido e eventuais potencialidades do local", pondera.

A avaliação de imóveis profissional leva em consideração diversos critérios para avaliação. Existem uma série de avaliações sobre o imóvel de modo geral, como consideração dos valores praticados em média no mercado e a inserção em uma categoria semelhantes, mas a precisão do perito avaliador encontra-se justamente na consideração dos detalhes. O laudo influencia até mesmo a negociação do valor do imóvel, já que ele pode mostrar precisamente porque o preço precisa ser elevado ou reduzido. Condições físicas da rua em que uma determinada casa está localizada, por exemplo, faz toda a diferença em sua avaliação - más condições de iluminação pública ou saneamento básico, por exemplo, podem desvalorizar uma casa de modo sutil e que nem sempre será percebido pelos compradores interessados em uma pesquisa doméstica feita por eles.

Da mesma forma, um bairro em crescimento populacional e comercial, por exemplo, precisa ser avaliado dentro de uma ótica de valorização de preço venal, o que permite o estabelecimento de um valor mais alto. Em contrapartida, uma vizinhança boa, porém estagnada, não conta com esse potencial de crescimento e, com isso, não pode ser avaliada como uma potencial forma de obtenção de lucro, justificando um valor menor.

No caso de situações jurídicas, como elaboração de inventários ou andamento de processos, a apresentação do laudo pericial é essencial. O estabelecimento do valor oficial de um imóvel pode influenciar toda a divisão dos bens, no caso do inventário, e ainda munir os proprietários de provas e argumentos suficientes para negociar dívidas, uma vez que o imóvel pode entrar como garantia. Além disso, é exigida a realização da perícia imobiliária em todas as situações de alienação imobiliária - que é quando o imóvel fica travado devido à débitos pendentes por parte dos proprietários - e de criações e cobranças de hipotecas. Quando existe risco de desapropriação do imóvel ou de redefinição de taxas de impostos (como o Imposto Territorial Urbano, o IPTU), por exemplo, a perícia também é exigida.

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