Brasil, 20 de Julho de 2018

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Preços de imóveis seguem crescendo na China mesmo com regulações estatais

Com mais renda e o fim da política do único filho, cidades chinesas estão se tornando metrópoles repletas de apartamentos residenciais

Várias metáforas foram criadas nos últimos anos sobre o mercado imobiliário chinês. De alertas para uma bolha a previsões sobre cidades-fantasmas no futuro, os alarmes soaram forte, como muitos observadores fazendo paralelos com a crise do subprime estadunidense de 2008. Na China, no entanto, apesar das restrições do governo sobre especulações do mercado, a demanda continua a puxar os preços para acima em cidades como Pequim. Shanghai, Shenzhen e Guangzhou.

De fato, ao longo de 2017, a pressão para cima dos preços começou a se estender para as capitais das províncias chinesas, resultando em intervenções dos governos locais com políticas radicais para controlar o mercado. “Como alguém reconcilia a narrativa macroeconômica de sobre-oferta com a igualmente poderosa realidade do aumento dos preços e da demanda não totalmente preenchida?”, questionou o professor Xueliang Chen, da National University of Singapore (NUS), à revista estadunidense Fortune.

Segundo ele, nunca fez sentido para investidores individuais ou cidadãos chineses interpretarem as oportunidades locais de compra através das lentes dos dados e das tendências da economia nacional agregada. “O mercado de imóveis residenciais na China é quase sempre dirigido pela economia local, da província, da cidade”, explicou.

Mesmo no ápice da crise do subprime dos Estados Unidos, cidades com economias fortes, como Seattle e San Francisco, permaneceram resilientes, liderando as recuperações que permitiram, anos depois, novos patamares de preços. Isso aconteceu porque os níveis econômicos e de emprego nessas cidades são fortificados por empresas com presença global, o que amorteceu o choque econômico nacional.

Da mesma forma, os investidores e proprietários de imóveis que fizeram dinheiro eram aqueles que tinham feito seu trabalho em locações de qualidade e trazido às cidades um crescimento mais rápido do que a média nacional.

Na China, as forças que dirigem a demanda por propriedades residenciais não mudou nos últimos 20 anos, apesar das intervenções do Estado. Contra uma maré de urbanização, de crescimento da renda da classe média e da política de um único filho, a trajetória do mercado de imóveis em cidades-chave, como Shenzhen, Shanghai e Pequim é uma consequência prevista pelos economistas.

O alto crescimento econômico ao redor de diferentes setores produtivos criou oportunidades de emprego, atraindo talentos de todos os cantos da China. Os fundamentos da expansão de população, renda e emprego sustentados nas últimas duas décadas criou uma demanda real que fortaleceu os preços dos imóveis para mais de 600% nessas cidades. "Os sites para imobiliárias não dão mais conta do volume de gente interessada em comprar ou alugar uma casa ou apartamento", revelou o professor Chen.

Embora isso tenha causado protestos de jovens em busca de acessibilidade de moradia e resultou em garantias de resfriamento impostas pelo governo, esses fundamentos continuam a exercer pressão nos preços.

Em Pequim, por exemplo, de 2000 a 2016, a população da cidades dobrou para 21 milhões de pessoas, com uma crescimento correspondente de 800% do PIB no mesmo período. Aumentar a renda média mais de sete vezes inevitavelmente criou um correspondente crescimento no preço das propriedades. "A astronômica alta nos valores é simplesmente o resultado de uma população maior, com mais renda e em busca de ofertas limitadas em suas localidades escolhidas perto de oportunidades de emprego", disse Chen.

Outro fator orientando a demanda e os preços é a grande população flutuante de profissionais liberais e pessoas de negócios de províncias vizinhas e compradores da expatriada e externa comunidade chinesa.

Com os crescimentos "chineses", Pequim, Shanghai e Shenzhen se tornaram cidades globais como uma expansiva comunidade internacional. Como resultado dessa pressão, restrições para compradores estrangeiros foram primeiro introduzidas em 2012, e a política foi depois adotada nacionalmente. Devido a essas regulações, o atual nível de preços pode ser considerado artificialmente restringido por múltiplas garantias de resfriamento que distorcem a atual demanda imobiliária.

Outra perspectiva intuitiva para acessar os preços reais dos imóveis nas cidades da China é compará-los com centros econômicos similares ao redor do mundo. Uma rápida olhada em estatísticas globais revela que, na média de valor do metro quadrado, Londres, na Inglaterra, tem 2,5 vezes o preço de Pequim, e Cingapura tem três vezes o preço de Shanghai.

Nesses níveis atuais, a média dos preços de apartamentos em Shenzhen são ainda uma fração do que os residentes de Hong Kong têm que pagar por um imóvel com estacionamento.

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