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Uso de apartamentos como hospedagem pode ser negócio de risco

  • Escrito por  Fernanda Rocha
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Locação deve atender à convenção do condomínio. Lei do Inquilinato visa impedir que prática rivalize com hotel

Com a proximidade do Carnaval e das Olimpíadas 2016, a locação de apartamentos para temporada é uma opção bastante procurada por turistas no Rio de Janeiro. Mas é preciso cautela: nem toda hospedagem domiciliar pode ser praticada em prédios residenciais. Apesar de comum, a prática desafia os conceitos já estabelecidos sobre a locação por temporada e, principalmente, os limites permitidos em uma edificação com destinação exclusivamente residencial.

A partir do ano de 2013, a hospedagem domiciliar se intensificou com a realização da Copa das Confederações da FIFA, Jornada Mundial da Juventude (JMJ) e Copa do Mundo 2014. A própria prefeitura do Rio de Janeiro tem estimulado a prática de formas alternativas de hospedagem para se atender a grande demanda, tendo em vista que os meios usuais, como hotéis e pousadas, não teriam oferta suficiente.

Apesar de útil para locatários e aparentemente rentável para os locadores, o aluguel de apartamentos por temporada pode ser um negócio de risco. De acordo com o advogado André Luiz Junqueira, autor do livro “Condomínio – Direitos & Deveres” e especialista em Negociação pela Universidade de Harvard (HLS), quando a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245) disciplinou esse tipo de locação, foi no intuito de viabilizá-la, mas nunca de forma que rivalize um hotel. E, sim, como uma forma lícita de se explorar seu imóvel eventualmente.

“Apesar das vantagens econômicas para proprietários e turistas, é muito comum ocorrerem problemas com a falta de conservação ou danos a móveis e utensílios do imóvel. Este fato, aliado com o período do ano em que a unidade passa sem estar locada, faz com que a aparente vantagem possa sofrer uma acentuada queda com relação à locação tradicional, onde o valor do aluguel é menor, porém a relação é mais estável em função do longo prazo do contrato”, defende Junqueira.

Riscos

O advogado lista uma série de problemas que podem surgir por conta da locação por temporada. Entre eles, a locação de um imóvel por períodos menores que 1 mês e locação de quartos. Segundo Junqueira, unidades residenciais em condomínios não podem ser utilizadas como meios de hospedagem sob pena de alterar a destinação para “não residencial e comercial”, infringindo o artigo 1.336 do Código Civil. A Prefeitura do Rio também só considera meio de hospedagem qualquer locação por período inferior a um mês.

Outro problema são os incômodos de vizinhança gerados com a locação, devido à movimentação e rotatividade de pessoas estranhas ao condomínio, características de uma locação por temporada. Ao contrário de um hotel, um condomínio residencial pode não possuir os mesmos cuidados com a segurança.

Danos à mobília e ao apartamento são outros possíveis resultados. Apesar da Lei do Inquilinato permitir a cobrança antecipada do aluguel, esse direito não é suficiente quando o locatário gera danos ao imóvel. Mesmo que se possa responsabilizar o turista pelos seus atos, a dificuldade e tempo de um processo judicial pode prejudicar a rentabilidade do negócio.

Sugestões

André Junqueira apresenta algumas sugestões como forma de minimizar os problemas de locação por temporada. A principal é não locar por períodos menores que 30 dias. Também é importante não oferecer serviços como guia turístico, transporte, alimentação etc. É fundamental também manter contato com o síndico do condomínio, identificando os locatários e se colocando à disposição se problemas surgirem. E, finalmente, avaliar muito bem o locatário, ainda mais que em uma locação convencional.

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