Direito de renovar o contrato de locação comercial
O contrato de locação pode ser pactuado por qualquer prazo, devendo as partes respeitá-lo, sob pena de aplicação das penalidades legais e contratuais. Muitas vezes, após transcorrer o prazo de duração do contrato, o proprietário do imóvel não possui interesse em renová-lo, e deseja que o inquilino desocupe-o, ou até mesmo as partes divergem no valor do aluguel. Contudo, se o locatário preencher alguns requisitos dispostos em lei, terá o direito de renovar o contrato por igual prazo, para proteger o seu ponto empresarial.
A Lei n.º 8.245/91 (Lei de Locação) elenca três requisitos que o locatário deve preencher cumulativamente. São eles: a) o contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado; b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Porém, se o proprietário do imóvel não estiver disposto a renovar o contrato, a renovação não se dará de forma automática, logicamente, devendo o locatário ingressar judicialmente com uma ação renovatória em face do locador, observando o prazo legal, que será explicado posteriormente. O direito de renovar o contrato de locação não é somente do locatário. Igualmente, poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação. Vale destacar que, no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
Outro ponto relevante, é que se o locatário fizer parte do quadro social de uma sociedade, e o contrato de locação prever que este sócio poderá utilizar o imóvel com o escopo de exercer atividade comercial em nome da sociedade, o direito de renovação será estendido também para a empresa, nos termos do § 2º do artigo 51 da Lei de Locação.
Por fim, de acordo com o art. 51, § 5º, da Lei de Locação, a ação deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor, sob pena de incorrer em decadência. Por exemplo, se o contrato possui prazo de cinco anos, a ação deverá ser ajuizada entre o início do quarto ano do contrato, até a metade desse quarto ano. Se a demanda for ajuizada faltando menos de seis meses para o término do contrato, o direito do locatário já terá decaído. Por isso, caso o locatário tenha interesse em renovar o contrato, é importante que proceda com o adendo contratual antes de findar o prazo decadencial da ação renovatória, para não perder o prazo no caso de o locador não possuir interesse em renovar o contrato.
*Paulo Henrique Pelegrim Bussolo, Advogado OAB/SC 48.264, colaborador do Escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.
Compartilhe:: Participe do GRUPO SEGS - PORTAL NACIONAL no FACEBOOK...:
https://www.facebook.com/groups/portalnacional/
<::::::::::::::::::::>
IMPORTANTE.: Voce pode replicar este artigo. desde que respeite a Autoria integralmente e a Fonte... www.segs.com.br
<::::::::::::::::::::>
No Segs, sempre todos tem seu direito de resposta, basta nos contatar e sera atendido. - Importante sobre Autoria ou Fonte..: - O Segs atua como intermediario na divulgacao de resumos de noticias (Clipping), atraves de materias, artigos, entrevistas e opinioes. - O conteudo aqui divulgado de forma gratuita, decorrem de informacoes advindas das fontes mencionadas, jamais cabera a responsabilidade pelo seu conteudo ao Segs, tudo que e divulgado e de exclusiva responsabilidade do autor e ou da fonte redatora. - "Acredito que a palavra existe para ser usada em favor do bem. E a inteligencia para nos permitir interpretar os fatos, sem paixao". (Autoria de Lucio Araujo da Cunha) - O Segs, jamais assumira responsabilidade pelo teor, exatidao ou veracidade do conteudo do material divulgado. pois trata-se de uma opiniao exclusiva do autor ou fonte mencionada. - Em caso de controversia, as partes elegem o Foro da Comarca de Santos-SP-Brasil, local oficial da empresa proprietaria do Segs e desde ja renunciam expressamente qualquer outro Foro, por mais privilegiado que seja. O Segs trata-se de uma Ferramenta automatizada e controlada por IP. - "Leia e use esta ferramenta, somente se concordar com todos os TERMOS E CONDICOES DE USO".
<::::::::::::::::::::>