Brasil, 30 de Setembro de 2016
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Garantia hipotecária apresenta vantagens em relação a alienação fiduciária

  • Escrito por  João Emilio Bertolucci / Enviado por Eduardo Morgado
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Ao contrário do que normalmente é divulgado, em se tratando de consumidor, a alienação fiduciária imobiliária é muito desvantajosa quando comparada ao sistema de garantia hipotecária de crédito.

Vamos esclarecer as premissas. Existem duas formas conhecidas de se obter crédito mais barato na atualidade. Ambas exigem que o consumidor possua um imóvel próprio e regularizado junto aos órgãos municipais e registro de imóveis. São eles:

Crédito hipotecário;
Alienação fiduciária de imóvel.

O mais clássico deles é o primeiro. O segundo é o mais vantajoso às instituições credoras e, portanto, mais prejudicial ao consumidor.

Na alienação fiduciária, o consumidor “aliena” (transfere a propriedade) seu imóvel ao credor que com essa propriedade permanecerá até que se cumpram as obrigações assumidas pelo consumidor. O imóvel passa ater a propriedade indireta do credor, substituindo o consumidor nessa condição, já na contratação do crédito.

O consumidor fica com a propriedade direta do bem, ou seja, mantem-se ocupando o imóvel durante o cumprimento do contrato. Fica como depositário do bem, responsável por sua conservação, inclusive. Pago o valor contraído nessa modalidade, fica revogada a fidúcia, revertendo-se em definitivo a propriedade do bem a seu proprietário original (o consumidor).

Na modalidade hipotecária, não corre essa transferência de propriedade, ficando o contrato de hipoteca apenas registrado na matrícula imobiliária, ou seja, o consumidor não transfere a propriedade do imóvel, seja direta ou indireta ao credor. Nessa hipótese, o consumidor tem o direito, inclusive, de contraia nova hipoteca com terceiros, que mesmo assim o credor não perderá a garantia, o que não é possível na alienação fiduciária.

Essa específica distinção acaba por direcionar cada uma das modalidades a destinos completamente diferentes quando ocorre o inadimplemento das parcelas pelo consumidor.

É que para executar a garantia hipotecária (hipótese de inadimplência das parcelas) o credor garantido pela hipoteca precisa ajuizar uma ação que apurará o saldo devedor e tão somente após essa apuração e após haver o consumidor tido a oportunidade de pagar o que deve em juízo é que o imóvel hipotecado será alienado em hasta pública por leilão. A venda em hasta pública se dá pela arrematação e o arrematante deve propor medida para desocupar o imóvel, se ainda estiver ocupado pelo devedor, em processo de formalidades e de garantia de ampla defesa do consumidor.

Na alienação fiduciária é diferente! O devedor “perde” o imóvel que ocupa como depositário de maneira extrajudicial, ou seja, sem que o credor deva promover nenhum tipo de demanda judicial contra o consumidor.

Por já possuir a propriedade indireta do bem o credor apenas notifica o devedor para pagar a(s) parcela(s) em aberto e descumprido o prazo concedido sem o pagamento, a propriedade direta do imóvel reverte de imediato ao credor.

Por sua vez, sendo o credor consolidado na propriedade, lhe cabe o direito de vender esse bem diretamente em leilão público sem que o devedor possa lhe opor qualquer outro tipo de defesa. E mais, consolidada a propriedade em seu nome, o credor se utiliza de instrumento judicial extremamente ágil para dele “sacar” o devedor. Trata-se da reintegração de posse na qual, havendo deferimento de liminar/tutela, resultará na expedição de mandado reintegratório que será cumprido por Oficial de Justiça em dias, obrigando o devedor a sair de sua casa sem destino.

Não bastasse isso, se o devedor acabar por ficar insolvente, o seu imóvel será executado sem que os demais credores possam disso participar, o que não ocorre na hipótese da garantia hipotecária.

Em síntese, cabe alertar o consumidor de crédito para que se informe sobre as duas formas de crédito e que escolha com consciência qual deles pretende utilizar, pois uma escolha equivocada pode trazer consequências nefastas e extremamente rápidas, contra as quais, dependendo do crédito, nada poderá ser feito que possa garantir algum direito do consumidor.

- João Emilio Bertolucci é sócio e especialista em Direito Privado do escritório Bertolucci & Ramos Gonçalves.

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